Tování plateb za energie od pronajímatele

Materiál připravila skupina konzultantů a metodiků společnosti BKR-Intercom-Audit CJSC. Náklady na energie se rozumí dodávka energie, dodávka tepla a dodávka vody do pronajatých prostor. V souladu s článkem 539 občanského zákoníku Ruské federace (dále jen „Občanský zákoník Ruské federace“) se na základě smlouvy o dodávce energie zavazuje dodavatel energie dodávat energii účastníkovi (spotřebiteli) prostřednictvím připojené sítě a účastník se zavazuje platit za přijatou energii. Smlouva o dodávce energie se uzavírá s účastníkem. Pravidla o smlouvě o dodávce energie se vztahují na vztahy spojené s plynem, ropou a ropnými produkty, vodou a jiným zbožím prostřednictvím připojené sítě, pokud zákon, jiné právní akty nebo z podstaty závazku nevyplývá jinak (článek 548 občanského zákoníku Ruské federace). Vzhledem k tomu, že koncovým spotřebitelem je nájemce, může uzavřít smlouvu o dodávce energie s dodavatelem energie, ale dodavatelé energie dávají přednost uzavírání smluv a vypořádání s vlastníky zůstatků nemovitosti. Při uzavírání nájemní smlouvy na budovy, stavby nebo jednotlivé prostory v nich musí smlouva specifikovat podmínky platby za energie. Při úhradě energií pronajímatelem může stanovit fixní nájemné, které zahrnuje energie, nebo ve smlouvě stanovit, že platby za energie se hradí na základě dodatečné faktury a nejsou zahrnuty v nájemném.

ÚHRADY ZA ENERGIÍ JE ZAHRNUTY V CENĚ NÁJEMU

Při stanovení nájemného může pronajímatel stanovit výši nájemného včetně poplatků za energie. Pokud je poskytování nemovitosti k pronájmu předmětem činnosti organizace, pak by se výše nájemného přijatého od nájemce s přihlédnutím k platbám za energie měla projevit jako příjem z běžné činnosti. Výdaje na úhradu energií budou v tomto případě výdaji na běžnou činnost. Pokud poskytování nemovitosti k pronájmu není předmětem činnosti organizace, nájemné se projeví jako provozní příjem a je zaznamenáno na účtu 91 „Ostatní výnosy a náklady“. Výdaje organizace na úhradu energií se vykazují jako provozní náklady. Pro účely výpočtu daně z příjmu budou příjmy v souladu s článkem 250 daňového zákoníku Ruské federace (dále jen „daňový zákoník RF“) neprovozními příjmy a výdaje v souladu s článkem 265 daňového zákoníku RF neprovozními náklady. Veškeré finanční prostředky přijaté od nájemce budou příjmem pronajímatele, protože smlouva stanoví, že účty za energie hradí pronajímatel a na jeho náklady. Výdaje pronajímatele na účty za energie sníží zdanitelný zisk, pokud jsou splněny podmínky uvedené v článku 252 daňového zákoníku Ruské federace, tj. pokud jsou ekonomicky odůvodněné, zdokumentované a provedené za účelem provádění činností zaměřených na generování příjmu.

ÚHRADY ZA ENERGIE NEJSOU ZAHRNUTY V CENĚ NÁJEMU

Nájemní smlouva může stanovit, že nájemce hradí energie navíc k výši nájemného. V tomto případě pronajímatel hradí energie jménem nájemce a nájemce pronajímateli uhradí částky plateb za energie, které za nájemce převedl, na základě kvalifikace služby platby za energie jako zprostředkovatele uvedené v nájemní smlouvě. V souladu s odstavcem 2 PBU 9/99 je příjmem organizace zvýšení ekonomických výhod v důsledku přijetí aktiv, které vede ke zvýšení kapitálu této organizace, s výjimkou příspěvků od účastníků (vlastníků nemovitostí). Částky přijaté od jiných právnických a fyzických osob na základě smluv o provizi, zastoupení a jiných podobných smluv ve prospěch zmocnitele, mandanta atd. v souladu s odstavcem 3 PBU 9/99 se neuznávají jako příjem organizace. Částka přijatá od nájemce jako kompenzace za energie tedy nebude příjmem pronajímatele. Tyto částky musí být účtovány jako samostatné obchodní transakce. Pro účely zdanění zisku se v souladu s čl. 9 odst. 1 pododstavcem 251 daňového zákoníku Ruské federace při stanovení základu daně do uvedeného příjmu nezahrnuje příjem ve formě majetku (včetně hotovosti) přijatý komisionářem, agentem a (nebo) jiným zmocněncem v souvislosti s plněním povinností vyplývajících z komisionářské smlouvy, smlouvy o zastoupení nebo jiné podobné smlouvy, jakož i úhrada výdajů vynaložených komisionářem, agentem a (nebo) jiným zmocněncem pro zmocnitele, klienta a (nebo) jiného správce, pokud tyto výdaje nepodléhají zahrnutí do výdajů komisionáře, agenta a (nebo) jiného zmocněnce v souladu s podmínkami uzavřených smluv. Provize, zastoupení nebo jiná podobná odměna. Příklad 1. Pronajímatelská organizace, pro kterou je předmětem činnosti poskytování nemovitostí k pronájmu, dne 1. června pronajala prostory nájemci na dobu 6 měsíců. Nájemné činí 5 900 rublů měsíčně (včetně DPH – 900 rublů). V souladu s podmínkami smlouvy hradí nájemce poplatky za energie na své vlastní náklady. V tomto případě poplatek za energie převádí pronajímatel, nájemce mu tyto výdaje uhradí poté, co mu předloží doklady potvrzující skutečné náklady na energie a jejich skutečnou úhradu. Energie za červen činily 2 596 rublů (včetně DPH – 396 rublů), včetně energií spotřebovaných nájemcem ve výši 472 rublů (včetně DPH – 72 rublů). V účetních záznamech pronajímatele by měly být tyto transakce zaznamenány následujícími zápisy:

Konec příkladu. Smlouva může stanovit, že pronajímatel obdrží od nájemce určitou odměnu za převod plateb za energie pro nájemce. Výše odměny bude buď příjmem z běžné činnosti, nebo provozním výnosem pro nájemce. V účetnictví by měly být kromě výše uvedené korespondence provedeny následující zápisy, které odrážejí výši odměny:

Uvádíme příklad z naší poradenské praxe. Příklad 2. Z poradenské praxe společnosti ZAO BKR-Intercom-Audit. Otázka: Nájemní smlouva specifikuje, že nájemné se skládá ze dvou složek: fixní a variabilní. Variabilní složka se stanoví na základě skutečných nákladů na úhradu telefonů (poplatek za předplatné, MTR, zaplacené certifikáty atd.). Každý měsíc my, jako pronajímatel, poskytujeme nájemci zákon „Variabilní složka“. Je úhrada variabilní složky naším příjmem z prodeje a máme právo připsat náklady na úhradu telefonů převedených na nájemce do výdajů, které snižují základ daně? Odpověď: Dle Vašich vysvětlení se nájemní smlouva uzavřená Vaší organizací jako pronajímatelem skládá ze dvou složek: konstantní složky, která zahrnuje skutečné nájemné a náklady na energie, a variabilní složky, která zahrnuje náklady na komunikační služby. Podle odstavce 1 článku 252 daňového zákoníku Ruské federace je jedním z kritérií pro možnost účtování vynaložených nákladů jako výdajů jejich potvrzení dokumenty vyhotovenými v souladu s právními předpisy Ruské federace. A podle článku 545 občanského zákoníku Ruské federace může předplatitel, v tomto případě pronajímatel, převést energii, kterou obdržel od organizace dodávající energii prostřednictvím připojené sítě, na jinou osobu (subúčastníka) pouze se souhlasem organizace dodávající energii. Z toho vyplývá, že nájemce může do výdajů zahrnout náklady na teplo a elektřinu přijatou od pronajímatele pouze se souhlasem energetické organizace. Přesně tento postoj dříve zastávaly daňové úřady. V dnešní době změnili svůj úhel pohledu. Nájemce zahrne do ostatních výdajů výdaje spojené s úhradou účtů za energie a/nebo komunikační služby související s prostory (budovami) převzatými k pronájmu, jakož i s komunikačními prostředky používanými nájemcem při jeho činnosti. V dopisech Ministerstva daní Ruské federace pro město Moskvu ze dne 22. července 2003 č. 26-12/40946 a 22. září 2003 č. 26-12/52312 je vysvětleno, že pokud v souladu s nájemní smlouvou uzavřenou mezi stranami zahrnuje nájemné účtované nájemcem měsíční náklady na komunikační služby spotřebované nájemcem v souladu s telefonními linkami umístěnými v pronajatých prostorách, pak mohou být uvedené výdaje pronajímatelské organizace zohledněny při stanovení základu daně ze zisku jako součást ostatních výdajů souvisejících s výrobou a (nebo) prodejem, pokud jsou odůvodněny a doloženy příslušnými primárními dokumenty vyhotovenými v souladu s požadavky právních předpisů Ruské federace (včetně smlouvy o poskytování telefonních služeb s telekomunikačním operátorem, faktur vystavených telekomunikačním operátorem v souvislosti se skutečně použitými komunikačními službami, faktur vystavených pronajímatelem nájemním organizacím na základě příslušných faktur telekomunikačních operátorů, platebních dokladů potvrzujících skutečnost platby za tyto služby a podobně). Postup pro přiřazení plateb za energie, včetně plateb za komunikační služby, k výdajům je tedy upraven pouze podmínkami nájemní smlouvy. Ve vaší situaci je pronajímateli ve skutečnosti hrazena částka za komunikační služby uvedené v otázce zahrnutím jejich nákladů do nájemného. V souladu s odstavci 2 a 3 PBU 9/99 se částky plateb za energie v tomto případě nezahrnují do příjmu pronajímatele a měly by být považovány za samostatnou obchodní transakci, která není spojena s příjmem ve formě nájemného. Pro potvrzení skutečnosti, že nájemci jsou účtovány náklady na služby v cenách dodavatele, se používají kopie platebních dokladů vystavených dodavateli pronajímateli. Pronajímatel hradí náklady na energie a komunikační služby na základě faktur, které mu vystaví poskytovatelé služeb, a poté je následně znovu vystaví nájemci. Možnost kompenzace výdajů pronajímatele na úhradu energií a komunikačních služeb, aniž by je zahrnoval do svých příjmů z prodeje, a tedy jejich zohlednění jako součást výdajů nájemce, je vysvětlena ve výše zmíněných dopisech Úřadu ministerstva daní a poplatků Ruské federace pro město Moskvu. Toto dále potvrdil Federální rozhodčí soud severozápadního okresu, který ve svém usnesení ze dne 18. července 2000 ve věci č. A56-639/00 uvedl, že poplatky za energie proplacené pronajímateli (elektřina, poplatky za předplatné telefonu, dálkové telefonní hovory placené nájemcem nad rámec nájemného) jsou „platbami za tranzit“ a neměly by být zahrnuty do výnosů z prodeje zboží (práce, služeb). Podle našeho názoru je v takové situaci nutné postupovat následovně. Pronajímatel obdrží od poskytovatele komunikačních služeb fakturu, kterou zaznamená do knihy nákupů na cenu jím spotřebovaných energií. Pronajímatel poté vystaví nájemci fakturu svým jménem za náklady na komunikační služby spotřebované nájemcem. Pronajímatel tuto fakturu nezaeviduje ve své knize prodeje. Nájemce zaeviduje fakturu přijatou od pronajímatele v nákupní knize. V důsledku toho jak pronajímatel, tak nájemce přijímají odpočty DPH v souvislosti s náklady na komunikační služby, které spotřebovávají.

PRONÁJEM PROSTOR ZAHRANIČNÍM OBČANŮM NEBO ORGANIZACÍM AKREDITOVANÝM RUSKOU FEDERACÍ

• osvědčení o zápisu do konsolidovaného státního rejstříku zastoupení zahraničních společností akreditovaných na území Ruské federace, vydané Státní registrační komorou Ministerstva spravedlnosti Ruské federace;
• povolení k otevření zastoupení zahraniční organizace, vydané Státní registrační komorou Ruska nebo Obchodní a průmyslovou komorou.

Společnost OOO Yulia vlastní budovu, jejíž část je pronajata různým organizacím. V dubnu byla uzavřena nájemní smlouva (na kancelář) se zastoupením německé společnosti akreditované v Rusku.

Při provádění operací pronájmu prostor ruským organizacím bude společnost Yulia LLC účtovat DPH z těchto operací. A při platbách na základě nájemní smlouvy s německou stranou bude společnost Yulia LLC vystavovat faktury bez DPH.

Podrobnější informace o otázkách týkajících se nájemních vztahů naleznete v knize „Nájemné“ od ZAO BKR-Intercom-Audit.

Služby pronájmu bytů dnes využívá mnoho společností. Svým zaměstnancům poskytují nájemní bydlení, a to i při pracovních cestách, a využívají ho k jiným pracovním účelům. Pronájem bytů právnickými osobami je relevantní zejména ve velkých městech, kde jsou náklady na nemovitosti vysoké a není třeba je kupovat po mnoho let. Najít vhodné bydlení není snadný úkol. Často je potřeba konkrétní oblast, určitý počet pokojů, kvalita renovace, dostupnost nábytku a vybavení. Ale i když se najde vhodný byt, je třeba zůstat pozorný – podpis smlouvy je před námi. A v nájemní smlouvě je často takový pojem jako kauce.

GlavUpDK je spolehlivým pomocníkem pro ty, kteří si chtějí pronajmout bydlení v prestižních oblastech Moskvy v plném souladu se zákonem. Z našeho článku se dozvíte, proč je záloha nutná, jak ji lze použít, jaké jsou podmínky pro její vrácení a co dělat, když vám její vrácení bude zamítnuto.

Co znamená kauce při pronájmu bytu

Záloha se také nazývá kauce. Majitel nemovitosti to požaduje po nájemci při podpisu smlouvy. Složená částka je zárukou, že nájemníci nebudou porušovat pravidla pobytu, budou platit účty za energie včas a budou se dobře starat o majetek majitele.

V legislativě naší země není poskytování kauce při pronájmu bydlení upraveno zákonem. Trvají na tom sami majitelé, kteří si určují i ​​výši kauce. Pro některé bude stačit několik tisíc rublů, zatímco jiní budou vyžadovat částku rovnající se nákladům na jeden nebo několik měsíců pronájmu bytu. Čím dražší opravy, domácí spotřebiče a nábytek, tím vyšší je obvykle kauce.

Proč potřebujete kauci při pronájmu bytu?

Přispěná částka je jakousi pojistkou proti nepředvídaným okolnostem. Jedná se například o nezaplacené účty za energie, poškození nebo krádež majetku, předčasné vyklizení bytu bez varování a v důsledku toho ztráty pro majitele. Pokud se například rozbije sedačka nebo se roztrhne tapeta, má pronajímatel plné právo použít kauci na pokrytí škody. Pokud majitel nemá vůči nájemci žádné nároky, po skončení nájemní smlouvy vrací celou výši kauce. V případě menších problémů může být záloha částečně vrácena. K prvnímu nájmu se obvykle platí kauce. Pokud nájemci včas oznámí své plány na ukončení nájmu, může být kauce použita k zaplacení posledního měsíce obsazenosti.

Jaký je rozdíl mezi zálohou, zálohovou platbou a skutečným vkladem peněz

Mezi zálohou, zálohou a seriózními penězi je podstatný rozdíl. Kauce je tedy pro majitele zárukou, že bude schopen kompenzovat ztráty z jednání bezohledného nájemníka. Pokud by výše kauce nestačila, může se obrátit na soud a vybrat další finanční prostředky.

Kauce je pro nájemníky zárukou, že se do bytu nastěhují právě oni. Po ústním rozhodnutí o pronájmu bytu složí budoucí nájemníci kauci majiteli. Započítává se do prvního měsíce pobytu. Pokud k podpisu smlouvy vinou majitele nedojde, musí vrátit dvojnásobek zálohy. Pokud nájemce odmítne sám, kauce zůstává majiteli jako kompenzace. Z právního hlediska je pojem vkladu uveden v občanském zákoníku Ruské federace v odstavci 1 čl. 380.

Platba předem je zárukou, že nájemníci nebudou vystěhováni z bytu před dohodnutou dobou. Nejčastěji se nájemné platí na měsíc dopředu, ale v naléhavých případech lze zálohu vrátit v plné výši nebo podle toho, kolik dní nájemníci v bytě bydleli. Ve většině případů se platba předem provádí měsíčně na měsíc dopředu, ale mohou existovat i jiné možnosti, jako je platba na šest měsíců, rok nebo delší období najednou.

Jaké typy zajištění existují?

Nájemníci se mohou ptát, zda je kauce vratná při pronájmu bytu. Postup vrácení je uveden ve smlouvě. Kauce může být vratná (pokud nájemci dodrží podmínky smlouvy) nebo nevratná (to znamená, že kauce se při pronájmu nevrací, pokud nejsou speciálně dohodnuty podmínky).

Vratná záloha

Vratná kauce při pronájmu bytu se platí společně s platbou za první měsíc pobytu. Nájemci jej musí dostat zpět po vypršení nájemní smlouvy a vyklizení bytu. Pro získání finančních prostředků je třeba splnit podmínky uvedené ve smlouvě. Zpravidla se jedná o čistotu a pořádek v bytě, provozuschopnost domácích spotřebičů, bezpečnost nábytku, opravy a plně zaplacené účty za energie. Pokud majitel nemá vůči nájemci žádné nároky, hradí celou výši kauce. Aby se nájemníci ochránili, měli by ve smlouvě i v samostatném aktu určit výši kauce, získat potvrzení od pronajímatele a písemně zaznamenat podmínky, které brání vrácení kauce.

Nevratná záloha

Nevratná záloha je částka, která je zcela nebo zčásti zadržena. Důvodem pro její zadržení může být poškození nábytku, cenností, drahého vybavení, jejich krádež, nezaplacené účty, ale i porušení smluvních podmínek, například předčasné vystěhování z bytu. Pokud dojde ke kontroverzní situaci, kdy vlastník považuje nájemníky za vinné z poškození nemovitosti a přičítají to přirozenému opotřebení, mohou se obě strany obrátit na soud, aby konflikt vyřešil.

• výhodné pro pronajímatele, který se pojišťuje proti případným věcným škodám;
• pro nájemce rizikové – pokud se pronajímatel ukáže jako nepoctivý, mohou nastat problémy s vracením finančních prostředků.

Pro minimalizaci rizik je důležité ve smlouvě jasně uvést podmínky vrácení zálohy a také její výši a zajistit pořízení účtenky. Díky spolupráci s GlavUpDK si můžete být jisti, že vaše práva budou respektována. Ve smlouvě jsou specifikovány veškeré podmínky pronájmu včetně výše kauce a pravidel pro její vrácení.

Jaká by měla být výše zálohy?

Výši kauce stanoví majitel. Nejčastěji se rovná nákladům na jeden měsíc ubytování, ale může se lišit jak nahoru, tak dolů. Nájemci se mohou ve fázi sjednávání podmínek nájmu dohodnout a pokusit se snížit výši kauce. Pokud je výše zálohy uvedena již ve smlouvě, lze ji změnit pouze podpisem dodatečné smlouvy.

Co dělat, když nájemce kauci nevrátí

Časté jsou případy, kdy majitelé nemovitostí zneužívají svého postavení a odmítají finanční prostředky vrátit. Pokud dojde k poškození bytu, může nájemce podniknout kroky k jeho odstranění. V případě vážné škody bude použití kauce oprávněným rozhodnutím.

Pokud na majetku nevznikne žádná škoda a majitel odmítne finanční prostředky vrátit, můžete se obrátit na soud. Jako doklad o složení zálohy bude vyžadována smlouva a účtenka. Pokud pronajímatel neplatí daně, můžete majiteli připomenout nutnost dodržovat daňové zákony. To obvykle přináší výsledky. V opačném případě lze peníze získat pouze soudní cestou.

Je možné pronajmout byt bez kauce?

Záloha není povinnou podmínkou pro uzavření smlouvy. Jde o iniciativu majitelů domů. Obvykle požadují kauci majitelé bytů s nákladnými opravami, nábytkem a domácími spotřebiči. Majitelé bytů bez nábytku a spotřebičů se mohou dohodnout na pronájmu bez kauce. Vždy to ale zůstává na uvážení majitele.

Nájemci by si měli uvědomit, že v 90 % případů bude pronajímatel požadovat kauci. Aby se to nestalo příčinou neshod, je nutné:

• stanovit jeho výši ve smlouvě;
• specifikovat podmínky pro vrácení finančních prostředků;
• vydat potvrzení o převodu kauce na vlastníka;
• Pro nájemníky je důležité, aby dodržovali podmínky smlouvy, a aby majitel nezneužíval svého postavení.

V případě nedohody se otázka zadržení nebo vrácení zálohy řeší soudní cestou.

Pokud máte zájem o pronájem bytů v Moskvě, na webu GlavUpDK najdete výhodné nabídky na pronájem rezidenčních nemovitostí. Vyberte si vhodnou oblast a počet pokojů a přihlaste se k prohlídce. Kompletní seznam nabídek je uveden na této stránce. Jsou zde výhodné podmínky a možnost uzavření dlouhodobé nájemní smlouvy na dobu 3 let.