Koordinace demolice zdí v bytě v Petrohradu | Projekt 1 — Projekt 1

Moderní novostavby splňují evropské standardy, přičemž zvláštní pozornost je věnována ergonomii bytu. Kupující však často hledají individuální řešení, i když je nemovitost stále ve výstavbě. Přestavba v novostavbě může být nutná i v případě, že obyvatelům stávající uspořádání pokojů a prostor v bytě nevyhovuje. I když má byt volné uspořádání, neznamená to, že můžete strhnout staré zdi a postavit nové bez souhlasu příslušných organizací. Kde začít s přestavbou v novostavbě, jak legalizovat nové uspořádání prostor a kolik to bude stát, vám prozradíme v tomto článku.

Jak provést přestavbu v nové budově

Přestavba bytu v novostavbě se provádí na základě příslušného povolení od bytového inspektorátu. K získání tohoto povolení je nutné splnit řadu podmínek.

Existují tři způsoby, jak přestavět byt v novostavbě:

• Po obdržení vlastnického práva k novému bytu. Tato možnost je nejběžnější
• Individuální uspořádání příček v bytě se můžete s developerem dohodnout již ve fázi výstavby. Tato metoda je pro kupujícího nejziskovější a nejjednodušší, ale developeři se k ní zdráhají. V některých případech developerské společnosti samy nabízejí takové služby, aby zvýšily počet prodejů. Zároveň stále vydávají předem dohodnutá hotová řešení.
• Po obdržení klíčů, ale před obdržením listu vlastnictví. Bytový zákoník stanoví, že přestavbu lze provést až po získání souhlasu bytového inspektorátu. Existuje nařízení moskevské vlády, podle kterého lze místo osvědčení o registraci vlastnictví poskytnout řadu dalších dokumentů. Akt o převzetí a převodu bytu, dohoda o postoupení práv, kopie povolení k uvedení budovy do provozu. Tyto úlevy se však vztahují pouze na nové budovy nacházející se v hlavním městě.

Pokud je budova již postavena, budete muset vytvořit projekt přestavby bytu v novostavbě a koordinovat jej s příslušným oddělením místní samosprávy. Pracovníci správy ověří, zda budete bourat nosné zdi a zda přestavba negativně ovlivní novostavbu jako celek.

Někdy musí majitel podat soudu návrh na legalizaci změn v plánu bytu. V případě kladného rozhodnutí vydá ZINZ nový technický pas a můžete začít s demolicí starých zdí a stavbou nových.

Přestavba bytu v novostavbě před získáním vlastnických práv

Mezi vydáním klíčů od bytu v novostavbě a možností získání vlastnického práva zpravidla uplyne mnoho měsíců. Proto se mnoho lidí, aby se po registraci vlastnického práva mohli okamžitě přestěhovat do nového domu s pohodlným uspořádáním, snaží provést přestavbu v novostavbě. Jak jsme již uvedli výše, v Moskvě je to nyní možné, pokud místo osvědčení o registraci vlastnického práva poskytnete bytovému inspektorátu další dokumenty potvrzující skutečnost koupě a převzetí bytu.

Pokud budoucí vlastník plánuje provést přestavbu v novostavbě před získáním vlastnického práva, musí o tom informovat developera. Smlouva o podílu na vlastnictví (pokud je byt kupován ve fázi výstavby budovy) nebo smlouva o postoupení (pokud je byt kupován v již postavené novostavbě) tedy musí nutně uvádět souhlas developera s takovou přestavbou. Je třeba poznamenat, že developer nemá právo vydat povolení k samotné přestavbě. Vydává souhlas s možností přestavby, který bude následně dohodnut s oprávněnými organizacemi.

Je třeba poznamenat, že přestavba v novostavbě s hypotékou je často nemožná, dokud nejsou vlastnická práva zaregistrována. Většina bank odmítá přestavbu, dokud nejsou vlastnická práva získána. A bez souhlasu úvěrové instituce není možné se na přestavbě bytu dohodnout.

Přestavba v nové budově s otevřeným plánem

Dnes se nové budovy stále častěji staví podle moderních standardů a s volným uspořádáním. Příčky mezi místnostmi mohou zcela chybět, nebo mohou být čistě symbolické, vysoké cihlu. Příčky mezi pokoji, koupelnami a dalšími místnostmi v bytě je však stále nutné dohodnout s bytovým inspektorátem. Protože v judikatuře neexistuje nic jako „volné uspořádání“, musí developer při tvorbě projektové dokumentace uvést všechny příčky v ní, zvýraznit koupelny, chodby, kuchyně. V opačném případě nebude stavební povolení vydáno. Příčky jsou v projektové dokumentaci uvedeny, ale developer je uvnitř bytů nestaví. V důsledku toho se majitel stále musí dohodnout na přestavbě v novostavbě bez zdí.

Před uvedením budovy do provozu prochází její inventarizací: autorizované organizace (zejména ZTI) určí konečné plochy bytů a vypracují jejich schémata. Tato měření se provádějí na základě projektové dokumentace poskytnuté developerem.

Je vypracován jeden ze dvou půdorysů ZISZ:

• S konvenčně položenými pórobetonovými bloky na podlaze, které označují příčky mezi všemi místnostmi v bytě
• Nebo jsou na plánu zvýrazněny pouze koupelny a kuchyně a zbytek prostoru je označen jako jeden obývací pokoj.

Podmíněné příčky označené v plánu tečkovanou čarou se považují za plně postavené zdi, což znamená, že jejich zničení a výstavba nových vyžaduje souhlas bytového inspektorátu. Proto se přestavba nové budovy s volným uspořádáním provádí podle stejných norem, podle kterých se schvaluje přestavba „obyčejného“ bytu se všemi postavenými příčkami.

Aby schválení přestavby v novostavbě nezpůsobilo problémy, je nutné dodržovat stavební a právní předpisy. Například:

• Velikost koupelen můžete přesouvat nebo měnit pouze na úkor nebytových prostor: chodeb, skladů, žehliček atd. Pokud zvětšíte velikost koupelny „oddělením“ čtverečních centimetrů od místnosti, nebudete moci přestavbu legalizovat.
• Toaleta a koupelna nemohou být umístěny nad kuchyní ani nad pokojem spodního bytu.
• Kuchyň nemůže být umístěna pod koupelnami bytu, který se nachází o patro výše.
• V jednopokojových bytech by místnost neměla být menší než 14 metrů čtverečních.
• Krby na tuhá paliva lze umístit pouze v prvním a posledním patře novostavby.

Pouze dodržováním těchto a dalších pravidel SNiP pro přestavbu bude možné následně legalizovat přestavbu bytu v novostavbě.

Jak formalizovat přestavbu v nové budově

Postup pro koordinaci přestavby bytu v novostavbě:

• Před plánováním rekonstrukce bytu je nutné získat plán bytu od ZINZ.
• Pokud si developer objednal inventuru budovy od katastrálních inženýrů, musí si vlastník nemovitosti objednat plán pro každý byt od ZINZ.
• Vytváří se projekt přestavby. Je vhodné najmout si specialisty, kteří již znají nazpaměť všechny právní a stavební normy pro přestavbu bytů. Projekt lze vypracovat v ZINZ nebo v projekčních a technických kancelářích se schválením SRO. Cena projektu závisí na velikosti bytu, rozsahu prací a individuálních cenách společnosti. V průměru se cena projektu pohybuje od 8000 20000 do XNUMX XNUMX rublů.
• Dále je projekt koordinován s příslušným oddělením místní správy. Zpravidla se jedná o bytový inspektorát nebo architektonické oddělení. V některých případech je nutné projekt koordinovat i se správcovskou společností. Žádost o schválení přestavby v nové budově lze podat buď MFC, nebo přímo správě.
• K projektu jsou přiloženy následující dokumenty: technický pas bytu, doklady o vlastnictví, souhlas všech vlastníků, včetně nezletilých dětí
• Správa rozhodne o povolení přestavby do 45 dnů
• Majitel se poté obrátí na soud s žádostí o legalizaci projektu.
• Od ZINZ obdržíme nový technický pas a v souladu s ním zahájíme přestavbu.
• Po dokončení prací jsou příslušné informace zaslány bytovému inspektorátu. Ten sepíše žádost o registraci aktu dokončené přestavby, přiloží dohodu s projektovou a technickou kanceláří (kopie) a zvláštní deník, ve kterém jsou podrobně popsány všechny akce spojené s přestavbou s uvedením pořadí.
• Do dvou týdnů po oznámení bytové inspekce dorazí komise pro přestavbu
• Inspekce se musí zúčastnit zaměstnanci kanceláře, která projekt vypracovává, a člen stavebního týmu.
• Jakmile obdržíte všechny potřebné podpisy v aktech, můžete se po předchozím podání odpovídající žádosti obrátit na ZINZ pro nový technický pas. V tomto případě budete muset zaplatit státní poplatek ve výši přibližně 2500 XNUMX rublů.

Bourání zdí a stavba nových je vždy spojena s hlasitým hlukem. Práce provádějte v souladu se zákonem o mlčení vašeho regionu. A pokud se vaši sousedé zajímají o to, zda je vaše přestavba legální, nehádejte se s nimi, ale klidně jim ukažte veškerou dokumentaci. Mají právo se zeptat, zda bouráte nosné konstrukce a zda umístíte toaletu nad jejich kuchyň.

Nedělejte chybu a nezačínejte s rekonstrukcí bytu předtím, než získáte souhlas bytového inspektorátu. Koneckonců, pokud se zjistí sebemenší porušení, bude nutné byt vrátit do původního vzhledu. Samozřejmě na vaše vlastní náklady.

Jak legalizovat přestavbu v novostavbě

Pokud byl byt již přestavěn před obdržením příslušných povolení a aktů, bude nutné jej legalizovat soudní cestou. Postup je následující:

• Je přivolán inženýr z BTI: provede potřebná měření a uvede nesrovnalosti s plánem. Vydá také nový technický pas, který bude obsahovat razítko o nelegální přestavbě. Pokud nedošlo k poškození nosných konstrukcí, zaměstnanec BTI také vydá technickou zprávu o jejich integritě.
• Vlastník podá žádost o schválení přestavby bytové inspekci nebo architektonickému oddělení a přiloží dokumenty obdržené od inženýra ZINZ. Je jmenována komise, která odmítne provést přestavbu v nové budově. Toto odmítnutí bude základem pro odvolání k soudnímu orgánu.
• Nyní se majitel může obrátit na soud a k žádosti o legalizaci přestavby přiložit dokumenty obdržené od správy, staré a nové technické pasy a plány horních a dolních bytů.
• Soud jmenuje odborný posudek, speciální komise prohlédne váš byt a posoudí soulad nového uspořádání s hygienickými, stavebními a právními normami. Pokud je rekonstrukce bytu provedena bez porušení, inspekční úředník vydá zprávu o provedené přestavbě. Pokud se vyskytnou porušení, úředník je uvede.
• Porušení jsou opravena a je podáno odvolání.
• Pokud soud poté legalizuje přestavbu nové budovy, budete muset znovu kontaktovat ZINZ a vyžádat si nový technický pas.

Pokud byly během rekonstrukce bytu zbourány nosné zdi, taková přestavba nebude legalizována. Zdi budou muset být vráceny na své místo. Za nelegální přestavbu bytu v novostavbě může být uložena pokuta ve výši 2000 2500 až XNUMX XNUMX rublů. Pokud budou zjištěna závažná porušení, bude nutné vrátit na své místo i všechny příčky. Abyste se vyhnuli problémům s vrácením konstrukcí zpět, snažte se plánovat přestavbu v souladu se stavebními předpisy, z nichž některé jsme uvedli výše.

Zeptejte se odborníka

Potřebujete radu odborníka? Nenašli jste na webu informace, které jste hledali, nebo máte stále dotazy? Požádejte je u profesionála. Kontaktujte nás telefonicky nebo vyplňte formulář zpětné vazby

Jakékoli změny na zdech – stěhování, bourání, vytváření otvorů – jsou přestavbou a vždy je třeba se s nimi dohodnout. I když je zeď velmi tenká, neinvestiční a nenosná. O pokutách a soudních sporech v důsledku neoprávněné přestavby si přečtěte zde. Pokud je zeď nosná – což není vždy viditelné pouhým okem – pak se rizika dramaticky zvyšují. Pokud mluvíme o fasádě, ostražití sousedé vám nedají šanci porušit pravidla.

Technicky zdatný a koordinovaný projekt je to, co je potřeba k ochraně majitele a firmy a ke zvýšení hodnoty a likvidity nemovitosti. A přesně s tím vám můžeme pomoci.

Koordinované individuální projekty

Je lepší dělat všechno po pořádku – V první řadě vypracujte a koordinujte projekt. Po obdržení povolení můžete zahájit opravu a na samém konci od vás obdržíme všechny potřebné dokumenty a zajistíme, aby změny byly zapsány do Jednotného státního katastru nemovitostí.

Pokud již byla oprava provedena, dokážeme legalizovat již zbouranou zeď nebo otvor v nosné zdi. Bereme si i složité případy. Nejsme ale všemocní – existují přestavby, které nelze žádným způsobem legalizovat. Pak vám nabídneme kompromisní řešení.

Pokud jste již měli problémy s regulačními orgány, budeme se snažit vše co nejrychleji legalizovat – samozřejmě pokud to bude v principu možné.

Zeptejte se odborníka

Zodpovíme všechny otázky ohledně stěn a otvorů.

Zeptejte se odborníka

Co to děláme

• Analyzujeme technickou dokumentaci a provádíme průzkum zdí. To nám umožňuje posoudit, zda existují technické možnosti pro demolici nebo vytvoření otvoru a jaké výztuže budou potřeba, zda potřebné konstrukční řešení nebude tak drahé nebo složité, že přestavba ztratí veškerý smysl. Často to vyžaduje provedení průzkumu s otevřením zdí.
• Projekt vypracujeme s ohledem na všechny SNiP, SanPiN, SP a provedeme odborné posouzení projektového řešení (KR). Aby byl projekt schválen, musí být splněny všechny normy. Například vám nikdo nedovolí zcela zbourat zeď mezi kuchyní s plynem a obývacím pokojem. Důkladně známe požadavky všech regulačních orgánů, od SES a Ministerstva pro mimořádné události až po Ministerstvo sociální ochrany obyvatelstva. A také, pokud mluvíme o kapitálových zdech, je třeba zajistit souhlas ostatních vlastníků, protože kapitálové zdi jsou společným majetkem. I to se ujímáme.
• Získáme povolení k přestavbě. Poté můžete začít s opravami. Pokud nedodržíte termín, povolení vám prodloužíme.
• Po rekonstrukci jej uvedeme do provozu a obdržíme nové dokumenty. To je vše, nyní si můžete být jisti – vaše přestavba byla schválena a nikdo na vás v budoucnu nebude mít žádné otázky.

Ceny a podmínky technické kontroly, vývoje projektu a odborného posouzení CR

Technická kontrola – od 25 tisíc rublů, doba trvání – od 5 dnů

Vývoj sekce CR – od 25 tisíc rublů, termín – od 5 dnů

Odborné posouzení konstrukčního řešení – od 2 týdnů.

Cena a podmínky závisí na:

• z rozsahu práce (zda je nutné shromažďovat podklady, půdorysy, výpisy)
• z konstrukčních objemů (počet otvorů a složitost konstrukčního řešení)
• z detailů průzkumu (potřeba pitvy, odběru nákladů), typu vstupu a dalších faktorů.

Co určuje možnost demolice zdi nebo vytvoření otvoru:

1. Typ zdi – nosná či nikoliv, a také materiály, ze kterých je vyrobena, a její stav

2. Rozvržení podlaží nad a pod – najednou tam už byly vytvořeny otvory.

3. Pokud se změny týkají nosných zdí, pak je nutný souhlas vlastníků, dvoutřetinovou nebo všech, v závislosti na oblasti.

Ani konstrukce dalších příček není tak jednoduchá. Zatížení od nich by nemělo být větší než návrhové užitečné zatížení podlahy, limit je 200 kg/m2.

Na co se zaměřit při stavbě příček

1. Dodatečné příčky by neměly vést k překročení návrhového užitečného zatížení podlahy, limit je 200 kg/m2. Pokud to není zřejmé, měl by být proveden průzkum, který by odůvodnil konstrukční řešení.

2. Je nutné dodržovat technologické požadavky, které závisí na funkčním účelu prostor. Například v obytném bytě by kuchyň měla mít alespoň 8 m² a samozřejmě s oknem. Pokud rozdělíme kancelář, výstavní síň nebo fotolaboratoř (druhý typ má nejnižší požadavky, protože podle norem se tam lidé zdržují krátkodobě) na dvě kanceláře, dvě haly, dvě laboratoře, pak musíme zohlednit minimální soubor požadavků, tj. vytvořit koupelnu a halu, a také dodržovat požární bezpečnostní předpisy a požadavky na přístup pro osoby s omezenou pohyblivostí.

Co je to technická prohlídka a proč je nutná?

Během technické prohlídky odborník zkoumá materiál a pevnost stěn a stropů, aby zjistil, zda jsou nosné, tedy kapitálové, a jak jsou pevné.

U památkově chráněných budov a dalších budov s úctyhodným stářím je technický průzkum téměř vždy nutný: architektonická kancelář již dávno neexistuje, v plánech PIB se hromadí chyby a dokonce i stropy mohou být nesprávně vyznačeny.

V případě novostaveb je technický průzkum důležitým bodem, bez kterého projektant nebude schopen vypracovat konstrukční řešení, tj. potřebnou výztuž. Průzkum poskytuje zdůvodnění, proč bylo zvoleno právě toto konstrukční řešení. Zejména pokud není zcela zřejmé, že zeď není nosná. Konstrukční řešení je samostatnou částí projektu přestavby.

Proč je potřeba vyšetření?

V první řadě existují dva typy expertíz – nezávislé odborné posouzení projektové dokumentace nebo projektová expertíza. To jsou různé věci. Odborný posudek se vydává pro konkrétní část projektové dokumentace, například otvor nebo demontáž, jeho úkolem je posoudit konkrétní konstrukční řešení a jejich soulad se stavebními předpisy. A expertíza je komplexní postup, během kterého se posuzuje soulad celého souboru projektových prací s technickými předpisy a SNiP. Expertíza je potřebná pouze v případě, že se jedná o konstrukční řešení pro konstrukci otvorů, demolici nebo stavbu stěn, která jsou součástí rekonstrukce.

Pokud přestavba způsobila praskliny ve zdech nebo dokonce zřícení, odpovědnost nesou projektant, stavitel a majitel. Majitel však může vypracovat konstrukční řešení a předložit ho k nezávislému posouzení. Pokud se pak něco pokazí, bude zodpovědný pouze znalec a stavitel. Navíc je někdy posouzení konstrukčního řešení jedinou věcí, na které lze v případě nelegální přestavby postavit obhajobu u soudu.

Kapitálové a nekapitálové zdi

Nenosné stěny slouží pouze jako příčky, podlahy se na nich nespočívají. Proto s nimi můžete dělat cokoli, dokonce je i úplně odstranit – celkovou konstrukci to nijak neovlivní.

Kapitálové zdi nesou váhu podlah a všeho nad nimi. Abyste mohli v kapitálové zdi vytvořit otvor, musíte ji vyztužit. Otvory však nelze dělat všude a ne v jakékoli velikosti. Kapitálové zdi nelze zcela zbourat, a to ani v nejvyšších patrech – musíte je částečně ponechat nebo vytvořit sloupy.

Jak pochopit, zda je zeď nosná či nikoliv:

• Podívejte se do technického listu: nosné stěny jsou nakresleny tlustými čarami, někdy stínovanými.
• Pokud mluvíme o novostavbě, získejte konstrukční výkresy od architekta domu, stavitelů, developera nebo správcovské společnosti – ty uvedou nosné konstrukce.
• Pokud neexistuje ani technický pas, ani pracovní dokumentace, zbývá pouze provedení technické kontroly.

Kolik to přesně stojí?

Přesnou cenu kolaudace spočítáme ve vašem případě.