Započítává se balkon do celkové plochy bytu? Nové budovy v Gelendzhiku – ceny, dispozice, vývojáři

Když kupujete byt s balkonem a (nebo) lodžií, je důležité si položit otázku – za jakou cenu kupujete stejný balkon nebo lodžii? Nebo nejsou zahrnuty v ceně bytu vůbec, ale jsou poskytovány jako bonus ke kupované obytné ploše.

To druhé je nepravděpodobné, protože stavba balkonu také stojí úsilí a peníze, které chce každý developer kompenzovat. Jejich konstrukce, pokud nejsou vytápěné, nejsou zde žádné zásuvky a ventilační systém, ale jsou určeny jako další pohodlí, je mnohem levnější.

Nejčastěji mohou nastat dvě situace:

1. Balkon je zahrnut v ceně bytu;
2. Za balkon a lodžii platíte určité procento z celkových nákladů na byt.

V prvním případě může nastat taková situace, kdy realitní kancelář spočítá průměrnou cenu za obytnou plochu a za balkon a (nebo) lodžii, čímž údajně sníží cenu za celkovou plochu.

Ve druhém případě platíte speciálně poskytnuté procento z ceny obytné plochy.

Jak tedy můžete zjistit skutečnou cenu těchto oblastí a vyhnout se rafinovaným manipulacím bezohledných realitních kanceláří?

V tomto případě existují stavební předpisy a předpisy (SNiP), stejně jako zákon o bydlení Ruské federace.

Zákon o bydlení

Zákon o bydlení Ruské federace (Federální zákon č. 188-FZ ze dne 29. prosince 2004, ve znění ze dne 21.07.2014. července 263 N 29.12.2014-FZ, ze dne 485. prosince 15 N XNUMX-FZ, článek XNUMX uvádí:

Celková plocha bytového prostoru se skládá ze součtu ploch všech částí těchto prostor, včetně plochy pomocných prostor určených k uspokojování domácnosti občanů a jiných potřeb souvisejících s jejich pobytem v bytových prostorách, s výjimkou balkonů, lodžií, verand a teras.

Tedy v Bytový zákoník Ruské federace zcela jasně uvádí, že v obytný oblast zahrnovala vše vnitřní prostory byty. Verandy, terasy, balkony a lodžie nejsou součástí obytné části.

Pokud se však balkon a lodžie kvůli přestavbě zahřejí, jsou zahrnuty do obytné části bytu, protože se obytná plocha zvětšila.

Stavební pravidla – SP 54.13330.2011 „Obytné vícebytové domy“.

Stavební předpisy pro vícebytové domy se vztahují na celkovou plochu bytu. Celková plocha je součtem ploch jeho vytápěných místností a prostor, vestavěných skříní i nevytápěných místností, vypočtených s redukčními faktory stanovenými pravidly technické inventury.

To znamená, že celková plocha bytu zahrnuje následující prostory:

• pomocný;
• vestavěný;
• balkony;
• lodžie;
• terasy;
• verandy.

Při výpočtu jejich nákladů je nutné použít příslušné koeficienty:

• pro terasy a balkony je to 0,3;
• pro lodžie – 0,5;
• pro nevytápěné sklady a verandy – 1,0

Měli byste tedy jasně rozumět terminologii, pokud jde o plochu bytu: pokud mluvíme o celkové ploše, jedná se o SNiP, a pokud mluvíme o rezidenční oblasti, jedná se o kód bydlení.

SNiP odkazuje na kód bydlení v odstavci o celkové ploše a definicích prostor, které jsou v něm zahrnuty.

Zákon o bydlení zajišťuje práva občanů na bytové prostory – jejich nákup, platbu za bydlení a komunální služby.

SNiP – stavební normy.

Nyní, když jsme porozuměli terminologii, pojďme se blíže podívat na různé podmínky, které ovlivňují náklady na tyto další prostory – balkony a lodžie, protože nejčastěji spadají pod odvážný vývoj designu s cílem zlepšit životní podmínky, což může výrazně ovlivnit počáteční náklady bydlení.

Nejprve se pojďme rozhodnout, kde je balkon a kde je lodžie.

Lodžie je nevytápěná místnost vestavěná nebo připojená k budově, která má:

· stěny na obou stranách;

· oplocení na otevřené straně;

· okenní blok s dveřmi na straně sousedící s místností.

Lodžii je možné zastřešit a zasklit. Má omezenou hloubku, propojenou s osvětlením místnosti, ke které přiléhá.

Balkon je nevytápěná místnost ve formě oploceného prostoru vyčnívajícího z roviny stěny fasády budovy. Může být potažen a glazován. Pokud je tam krytina a zasklení, má omezenou hloubku, propojenou s osvětlením místnosti, ke které přiléhá.

Abychom shrnuli definice pojmů v moderní designérské praxi: lodžie je podstatnější a samostatnější místnost a balkon je doplňková, vždy vyčnívající z roviny fasády budovy, proto je třeba to vzít v úvahu při výpočtu; plocha bytu.

Kromě balkonu a lodžie může architektura zajistit letní otevřený prostor, nejčastěji v podobě přístavby se střechou na kůlech – terasa.

Takže koeficient pro balkony a terasy je 0,3, pro lodžie – 0,5.

Pokud se rekonstruuje balkon nebo lodžie – propojená s obytným prostorem, zateplená, vytápěná – pak se to považuje za přestavbu. A každá přestavba musí být podle platné legislativy promítnuta do příslušných dokumentů a mít povolovací potvrzení od příslušných úřadů.

Měli byste si pečlivě prostudovat dokument o podílové účasti, abyste si objasnili plochu, která se použije pro výpočet nákladů na bytový měřič. Dokumenty musí být v pořádku a odrážet skutečné změny při přestavbě.

Abychom to shrnuli, došli jsme k závěru, že všechny pokoje v bytě se počítají podle koeficientů přijatých SNiP, které ovlivňují konečné náklady na byt:

• Všechny vnitřní prostory se počítají s koeficientem rovným 1.
• Nezasklené balkony se počítají pomocí redukčního faktoru 0,3 – zaplatíte 30 % z celé plochy balkonu. Zasklený balkon má koeficient 0,8.
• Plocha nezasklené lodžie se vypočítá pomocí koeficientu 0,5 a převedené a zasklené lodžie – 1.

Balkony a lodžie jsou většinou kupujících vnímány jako důležitý a dokonce nezbytný prvek bytu. Mnozí ale nevědí, jaké jsou zásadní rozdíly mezi těmito konstrukcemi a jak to ovlivňuje cenu bytu a jeho další provoz.

Kupujícího při výběru bytu obvykle zajímá především cena za metr čtvereční, poloha domu, dopravní dostupnost nemovitosti, dostupnost školek, škol, poliklinik. Ale i když dávají pozor na balkony a lodžie, není to první místo. Každý je zvyklý na to, že téměř všechny byty mají takové prostory a vážně přemýšlejí o jejich důležitosti pouze tehdy, když je projekt nezajišťuje (to se děje v prvních patrech nových bytových domů).

Přitom zásadní rozdíly mezi balkony a lodžiemi mají velmi podstatný význam jak při stanovení ceny bytu, tak při výpočtu nájemného a při dalším provozu tohoto architektonického detailu.

Začněme s teorií

Dnešní stavební zákony vyžadují z bezpečnostních důvodů instalaci balkonů a lodžií v bytových domech. Musí pomáhat obyvatelům v případě požáru. Tady samozřejmě nejde o skok z balkónu, abyste unikli ohni. Naopak v domech s výškou menší než 16 m normy nedovolují navrhovat balkony, protože obyvatelé mohou samostatně sestoupit z takové výšky na zem nebo skočit na plachtovou markýzu nataženou hasiči.

Z 25. patra už nelze skočit. Na balkóně nebo lodžii se ale můžete na chvíli schovat před kouřem a ohněm. Šířka přepážky takových vnějších konstrukcí proto musí být alespoň 1,2 m – pak se plamen dlouho nedostane k oběti požáru.

Další regulační požadavky se týkají bezpečnosti samotných vzdálených architektonických doplňků. Musí tedy odolat zatížení 200 kg na metr čtvereční a výška plotu by neměla být menší než 1,2 m. Maximální vysunutí balkónové desky přesahující fasádu, a proto nemůže hloubka samotného balkonu přesáhnout 1,8m C naopak hloubka balkonu a lodžie ovlivňuje oslunění přilehlých místností. A pokud tyto struktury vytvoříte hlouběji než 1,8 m, osvětlení v místnosti bude slabé.

V projektech s panoramatickým zasklením a v loftech nemusí být balkony.

Nyní o rozdílu v pojmech

Balkon je zastřešená plocha vyčnívající z roviny fasádní stěny. Nachází se na vnějším nosníku, odtud jeho název. Lodžie je vestavěná nebo přistavěná místnost, oplocená ze tří stran zdmi.

Tyto rozdíly jsou důležité, protože stanovení nákladů závisí na tom, zda má byt balkon nebo lodžii. Každý ví, že existuje celková plocha bytu a obytná plocha. Ne každý ví, zda zahrnuje balkon. A on vejde. Pouze s redukčním faktorem 0,3, kterým se plocha balkonu násobí. To znamená, že pokud je ve dvoupokojovém bytě celková plocha dvou pokojů, chodby, kuchyně a koupelny 50 metrů čtverečních. m, a balkon je 2 m50. m, pak na 2 ne 0,6, ale 50,6 metrů čtverečních. m. A celková plocha takového bytu bude 0,5 metrů čtverečních. m. K tomu se přihlíží při oceňování nemovitostí. U lodžií je koeficient 51, takže v bytě s již diskutovanými parametry a lodžií bude celková plocha 1mXNUMX. m, z toho XNUMX mXNUMX. m je lodžie.

proč tomu tak je? Protože lodžie a balkon mají omezenou funkčnost. Balkon je oddělen od bytu venkovní stěnou, je chladnější než lodžie, která je vestavěna do fasády. Nosnost balkonu je nižší, proto je na něj například zakázáno umísťovat obytné místnosti. Nebude vám dovoleno předělávat spojením pokoje nebo kuchyně s balkonem. Ale s lodžií je to možné. To je důležité pro ty, kteří v budoucnu uvažují o zvýšení obytné plochy své nemovitosti přidáním lodžie do místnosti. V takových případech se zasklene, pokud se tak nestalo při stavbě domu, zateplí a příčka oddělující jej od zbytku bytu se vybourá. Je třeba vzít v úvahu, že po legalizaci přestavby přestává být bývalá lodžie samostatnou místností a její plocha se již nepočítá s redukčním faktorem.

Na balkoně můžete žít pouze v létě, protože tuto místnost nebude možné výrazně izolovat.

Dá se tedy říci, že lodžie má více důvodů být nazývána součástí bytu než balkon.

Další nuance se týká toho, kdo by měl platit za opravu balkonu a lodžie. Podle Zákona o bydlení Ruské federace musí údržbu společného majetku domu platit všichni vlastníci prostor v něm. Společný majetek zahrnuje nejen půdy, sklepy, podesty, ale i nosné konstrukce, trámy a stěny. Ale prostor mezi nimi je již soukromým majetkem. Obyvatel bytu tedy není povinen hradit opravu trámu, na kterém se nachází balkon, nebo stěn obepínajících lodžii. Správcovská organizace na to musí brát peníze z prostředků, které všichni obyvatelé převádějí na údržbu společného majetku. Nebo, pokud je situace vážnější a porucha ohrožuje bezpečnost zbývajících prostor, z poplatku za větší opravy vybraného od obyvatel. Majitel bytu si ale bude muset na vlastní náklady opravit rozbité dveře, okna a zábradlí balkonu či lodžie.

Nutno podotknout, že vše výše uvedené neplatí pro tzv. francouzské balkony. Koneckonců, toto je v podstatě stejné okno. Balkon by měl vyčnívat za obvod domu a francouzský balkon jsou prostě balkonové dveře na fasádu, oplocené mříží. Na takový balkon nebudete moci vyjít – nemá žádnou plochu, takže se s ním při kalkulaci ceny bytu nepočítá. Oprava takové stavby leží na bedrech obyvatel.

Pro vývojáře znamenají balkony a lodžie na jedné straně dodatečné náklady: náklady na stavbu domu bez takových konstrukcí (které jsou zpravidla uváděny do provozu již zasklené) jsou v průměru o 5% nižší než u nich.

Na druhou stranu naprostá většina kupujících při zachování ostatních podmínek upřednostní byt s balkonem nebo lodžií. A pokud se nachází v horních patrech výškové budovy, odkud se otevírá široký výhled na město, pak jsou vnější konstrukce, které slouží jako vyhlídková plošina, ceněny ještě více. Zobrazit byty v mnoha výškových budovách se prodávají o 10-15% dražší než podobné prostory ve středních patrech.

Téměř u všech domů proto developeři zajišťují balkony či lodžie. Nebo obojí. Nebo dokonce několik na byt.

Apartmány s balkony jsou obvykle navrženy v domech ekonomické třídy. Společnost “KSK” ve svých rezidenčních komplexech “Pavlovsky” a rezidenčním komplexu “Microdistrict Central” v Koltushi dokonce nabízí studia s balkony a v některých případech s velmi prostornými. V Pavlovském jsou tedy ateliéry o celkové ploše 32,34 m7,24. m a balkony 3,86 m5,00. m. Obecně jsou velikosti balkonů KSK velmi odlišné: 7,86 mXNUMX. m, XNUMX mXNUMX m, XNUMX mXNUMX m, atd.

U domů vyšších kategorií jsou lodžie běžnější. Ale to není neměnné pravidlo. Například v prémiovém domě „Pobedy, 5“ od společnosti Legenda Intelligent Development mají tří a čtyřpokojové byty lodžie o ploše 4,9 mXNUMX. m. Ale v rezidenčním komplexu business třídy „Moskva“ od Setl City jsou byty s lodžiemi a balkony. A ty nejprostornější – čtyřpokojové – mají obojí.

V elitním rezidenčním komplexu “Smolny Prospekt” od “YIT” jsou jednopokojové byty bez balkonů nebo lodžií. Existují možnosti s lodžiemi o rozměrech 2,6-5,0 metrů čtverečních. m. K dispozici jsou také velké byty s balkony i bez, lodžie. Ve stejném „Smolném prospektu“, stejně jako „Novoorlovsky“ a nízkopodlažní Inkeri v Pushkin, jsou také prostorné, takzvané finské balkony s hloubkou 1,5-1,8 m V létě je lze použít jako bydlení čtvrtletí: pro pohodlí developer instaloval elektrické zásuvky a osvětlení. A v budově „Chapaeva, 16“ jsou dokonce byty s terasami – otevřené prostory v horních patrech.

Prostorné terasy – 20-40 m110. m – k dispozici v bytech prémiového rezidenčního komplexu „Dům u Něvského“ od RBI. Takže pro třípokojový byt o rozloze 37,54 m86,4. m s terasou 25,5 mXNUMX. m. A to na dvoupokojovou plochu XNUMX mXNUMX. m sousedí s terasou XNUMX mXNUMX. m

Při pohledu na byty obytného souboru “Linkor” z lodžií GC “KVS” jsou v každém pokoji. Je pravda, že takové možnosti již nejsou v prodeji – jsou velmi oblíbené a již dlouho vyprodané.

A další developeři poznamenávají, že prostory s lodžiemi, balkony, terasami a dokonce i francouzskými balkony jsou vyprodány mnohem rychleji než bez těchto architektonických doplňků. To opět vypovídá o preferencích spotřebitelů.