Registrace transakcí nákupu a prodeje nemovitostí prostřednictvím notáře v Moskvě

Podle změn v legislativě od července 2016 musí být každá realitní transakce související s podíly bytů a domů ověřena notářem. Bez notářského ověření rovněž nelze provést jakoukoli transakci s nemovitostmi, které patří vlastníkovi, který nedosáhl zletilosti. Proč se pravidla tak zpřísnila, když dříve bylo možné téměř všechny transakce uzavřít bez účasti notáře?

Proč mít transakci ověřenou notářem?

Povinné notářské obchody s nemovitostmi

Nemovitosti, nejčastěji byty, jsou předmětem manželských smluv, hypoték (zástav), dědických, nájemních, smluv o rozdělení majetku – ve všech těchto situacích je zákonem vyžadována povinná notářská forma obchodů s nemovitostmi. Kupní a prodejní smlouvy a darování lze přitom uzavírat jednoduchou písemnou formou. Transakce koupě nemovitosti však musí být ověřena notářem, pokud je doprovázena následujícími okolnostmi:

1. objekt je ve společném vlastnictví více občanů a jeho podíl se prodává;
2. vlastníkem bytu (domu) je nezletilá osoba, osoba s omezenou způsobilostí k právním úkonům nebo osoba poručená;
3. nemovitosti se nabývají podíly mezi manžely (taková dohoda obsahuje prvek rozdělení manželského jmění).

Při provádění uvedených obchodů je notář povinen ověřit splnění nezbytných zákonných požadavků. V případě, že je účastníkem sociálně slabá osoba, bude tedy podpis dohody vyžadovat souhlas opatrovnických orgánů.

Při prodeji akcií musí být splněn požadavek, aby prodávající zaslal odpovídající oznámení ostatním vlastníkům akcií s nabídkou odkupu prodávané akcie. Pouze pokud odmítnou nebo neodpoví do 30 dnů, může být prodán třetím stranám.

Jak výhodná je transakce koupě a prodeje nemovitosti ověřená notářem?

Prodávající a kupující ve většině případů upřednostňují dobrovolnou registraci realitní transakce u notáře, neboť tak je zaručeno úplné nezávislé ověření dokumentů, včetně právně způsobilého sepsání smlouvy s přihlédnutím k zájmům obou stran.

Od roku 2019 je navíc notář v případě notářské transakce s nemovitostmi povinen bezplatně předložit žádost a dokumenty orgánu Rosreestr k registraci převodu práv k majetku do Jednotného státního registru nemovitostí. . Balík je povinen odeslat do jednoho pracovního dne prostřednictvím elektronických komunikačních kanálů. V tomto případě se postup registrace nemovitosti provede do 1 hodin a výpis z Jednotného státního rejstříku s uvedením nového vlastníka dorazí do notářské kanceláře do 2–14 dnů. To je jeden z důvodů, proč moskevští notáři každý den osvědčují velké množství transakcí s nemovitostmi – pokud nezávisle předložíte dokumenty k registraci prostřednictvím MFC, budete muset na výpis čekat až XNUMX dní.

Notářská forma transakce s nemovitostmi předpokládá, že všechny potřebné právní kontroly byly provedeny notářem, proto je při registraci převodu práv zaměstnanci Rosreestr již neprovádějí a postup je dokončen poměrně rychle.

Úkony notáře při ověřování smlouvy

Při provádění notářského úkonu je notář povinen provést řadu úkonů k zajištění zákonnosti osvědčovaného obchodu. To chrání strany před chybami a podvody a zajišťuje, že smlouva je v souladu s požadovanými právními normami. Zejména notář:

1. kontroluje osobní doklady prodávajícího a kupujícího, v případě potřeby si vyžádá informace z databáze Ministerstva vnitra;
2. vysvětluje stranám podstatu prováděného jednání, jeho důsledky, odhaluje svobodný projev účastníků;
3. požaduje výpis z Jednotné státní evidence nemovitostí ve vztahu k nemovitosti, stanoví úplné složení vlastníků, kontroluje omezení;
4. kontroluje vlastnické listiny prodávajícího, na základě kterých je vlastníkem nemovitosti.
5. kontroluje otevřená konkurzní řízení proti účastníkům, protože to může zneplatnit transakci;
6. rozebírá obsah smlouvy, doporučuje zařadit ustanovení chránící práva kupujícího (prodávajícího);
7. umístí na smlouvu certifikační nápis a potvrdí ji osobní pečetí;
8. odešle žádost orgánu Rosreestr o převod práv k nemovitostem a obdrží výpis z Jednotného státního registru nemovitostí.

Kromě toho, pokud existuje plná moc pro transakce s nemovitostmi, notář dodatečně kontroluje skutečnost jejího vydání, zákonnost a dobu platnosti. Uvedené úkony zajišťují zákonnost smlouvy, kterou nelze napadnout u soudu pro vadu vůle jedné ze stran. Například kvůli tomu, že účastník nepochopil podstatu svého jednání a nedomyslel si důsledky svého jednání.

Náklady na realitní transakci u notáře

Notářské služby jsou zpoplatněny. Za jejich provizi je státní povinnost stanovená daňovým řádem a navíc budete muset zaplatit za právní a technické služby notáře (UPTH). Pokud zákon vyžaduje povinné notářské ověření transakcí s nemovitostmi:

• státní daň je 0,5% z ceny objektu, ale ne více než 20 tisíc rublů;
• tarif za notářské služby v Moskvě je asi 8 tisíc rublů, pokud se ve smlouvě objeví jeden objekt.

V případě, že se účastníci dobrovolně obrátí na notářský úřad, jsou náklady na ověření smlouvy vypočteny procentem z ceny nemovitosti a stupně příbuzenského vztahu mezi prodávajícím a kupujícím na základě čl. 22.1 zákona o notářích. Tarifní sazby jsou stanoveny v rozmezí 0,1–0,4 % plus pevná částka.

Doporučuje se vyhledat pomoc notáře ve všech případech, kdy je předmětem smlouvy nemovitost. Náklady na notářsky ověřenou transakci s nemovitostmi jsou výrazně nižší než případné ztráty v důsledku podvodného jednání, které je na trhu nákupu a prodeje bydlení poměrně rozšířené.

Naše notářská kancelář se nachází v centru Moskvy a přijímá návštěvníky každý den, včetně víkendů. Pro notářské ověření transakce s nemovitostmi nás můžete kdykoli kontaktovat. Poskytujeme také služby pro zasílání žádostí a dokumentů pro registraci převodu práv do Jednotného státního registru nemovitostí v případech, kdy prodávající a kupující uzavřeli jednoduchou dohodu. Tím se urychlí příjem výpisu USRN pro nového majitele.

Mohlo by vás zajímat:

• Sepsání smlouvy o koupi a prodeji nemovitosti
• Smlouva o pronájmu bytu
• Koupě domu: hlavní rizika a způsoby ochrany pro svědomitého kupujícího
• Realitní transakce: zkušenosti a praxe evropských zemí
• Smlouva o hypotečním úvěru na bydlení
• Notářská pomoc při koupi garáže

Začátkem června se kupující a prodávající domů museli opět rychle naučit, jak provádět transakce podle nových pravidel. Vstoupily v platnost změny legislativy, které rozvíjely trend zapojení notářů do provádění transakcí s nemovitostmi, který začal v prosinci loňského roku. Změny nastaly stejně rychle a pro trh se ukázaly jako stejně nečekané jako předpisy přijaté na konci loňského roku.

Až donedávna byly notářsky ověřené transakce na trhu s bydlením spíše výjimkou než pravidlem. Dne 29. prosince 2015 vstoupil v platnost federální zákon č. 391-FZ „O změně některých legislativních aktů Ruské federace“, který zavádí povinnou účast notářů při provádění řady transakcí s nemovitostmi. Od tohoto okamžiku musí strany zapojit notáře k ověření transakce při prodeji bytu, mezi jehož vlastníky jsou nezletilé děti, a také v případě prodeje podílu na vlastnictví bytu třetí straně.

Po 2. červnu 2016 se rozšířil seznam transakcí podléhajících notářské registraci. Nyní zahrnují absolutně všechny transakce s podíly na vlastnickém právu k nemovitostem. Bez účasti notáře nyní není možné podíl na bytě prodat, darovat ani vyměnit.

Transakce bude muset být také ověřena notářem, pokud je podíl na vlastnictví bytu prodán jinému spoluvlastníkovi. A také v případě, že se byt, který je ve společném vlastnictví všech členů rodiny, prodává vcelku. Například pokud byt vlastní rovným dílem dva rodiče a dospělé děti, je při jeho prodeji nutné kontaktovat notáře. Pokud tak neučiníte, převod práv nebude Rosreestr zaregistrován.

Kromě toho zcizení bytů nezletilých osob podléhá registraci u notáře. V praxi to znamená, že bez notáře strany nemohou byt nejen prodat, ale ani uzavřít smlouvu o výměně.

Notář sepisuje:

• transakce týkající se zcizení (prodeje, výměny, darování) podílů v právu společného vlastnictví jakékoli osobě (včetně jednoho ze spoluvlastníků);
• zcizení (prodej, výměna, darování) bytu ve vlastnictví nezletilého dítěte;
• transakce, při kterých se byt, který je ve společném vlastnictví členů rodiny (určují se podíly každého člena rodiny), prodává jako celek.

Notářský ověření není vyžadováno:

• při prodeji bytu, který je ve společném vlastnictví manželů;
• při prodeji bytu, který má jednoho majitele.

Bez notáře není možné nejen prodat byt, ale ani uzavřít směnnou smlouvu.

Zároveň byly ze seznamu notářských transakcí vyloučeny transakce týkající se majetku podílového investičního fondu nebo toho, co podílový investiční fond nabyl. Podle zákona je takový majetek ve společném vlastnictví účastníků podílového investičního fondu, je kontrolován centrální bankou a nemusí být dodatečně ověřován. Stávající norma byla nadměrná, proto bylo notářské ověřování těchto transakcí zrušeno.

„Dne 2. června vstoupil v platnost federální zákon č. 172-FZ, kterým se mění zákon „O státní registraci práv k nemovitostem a transakcí s nimi,“ vysvětluje notářka a členka představenstva Notářské komory Krasnojarského kraje Jelena Abramovová. „A 1. ledna 2017 vstoupí v platnost stejné změny v novém zákoně o státní registraci nemovitostí č. 218-FZ, které nahradí stávající zákon.“

Jakou práci notář vykonává při ověřování transakce?

Notáři jsou zodpovědní za kontrolu tzv. právní čistoty bytu: musí se ujistit, že neexistují žádné právní překážky transakce, že v důsledku koupě a prodeje nebudou porušeny zájmy třetích stran. Aby to bylo zajištěno, musí notář shromáždit všechny dokumenty potřebné k prodeji a ověřit, zda neobsahují nějaké sporné body, které by mohly následně vést k prohlášení transakce za neplatnou.

„Notářské ověření transakce poskytuje zvýšenou záruku,“ vysvětluje Elena Abramová, „ve vztahu ke skutečnostem, které jsou zaznamenány v dokumentech ověřených notářem, je stanovena zvýšená důkazní síla. Pokud se prokáže, že chyba notáře vedla k uznání transakce za neplatnou, bude kupujícímu nahrazena majetková škoda.“

Je třeba poznamenat, že se jedná o tuto konkrétní transakci ověřenou notářem. Pokud v předchozím období při provádění transakcí došlo k jakýmkoli porušením, v důsledku kterých bude transakce napadena, nikdo za to nebude odpovědný.

Podle Jeleny Abramovové notář také požaduje dokumenty chybějící k transakci. „Občané se musí dostavit k notáři s doklady o vlastnictví bytu, pokud některé dokumenty k transakci chybí, notář si tyto informace vyžádá sám,“ říká Jelena Abramovová, „žádáme o informace z Jednotného státního registru nemovitostí, dostáváme nejen veřejně dostupné informace. Existují registry s omezeným použitím, ze kterých získáváme informace o zbavení občanů způsobilosti k právním úkonům, o tom, zda je daná osoba v úpadku, o manželských smlouvách a platnosti cestovních pasů.“

Lhůty pro registraci vlastnických práv na základě notářsky ověřených transakcí byly zkráceny. Pokud notář předkládá registrační dokumenty elektronicky, registrace trvá jeden den. Pokud občané předkládají registrační dokumenty sami, registrace práv proběhne do tří pracovních dnů. Pouze kupující, bez prodávajícího, může požádat registrační orgán s notářsky ověřenou smlouvou.

Cena notářských služeb se mění

Cena notářských služeb pro registraci transakcí s nemovitostmi se skládá ze dvou částí:

• státní poplatek za provedení notářských úkonů
• a poplatky za právní a technické práce.

Výše státního poplatku závisí na výši transakce. Podle článku 333.24 daňového zákoníku Ruské federace činí 0,5 % z částky smlouvy, ale ne více než 20 tisíc rublů. Při prodeji bytu, který patřil nezletilému dítěti, v hodnotě 3 milionů rublů, tedy bude notářský poplatek za ověření transakce činit 15 tisíc rublů.

Druhou část platby – náklady na právní a technické práce – stanoví centrálně notářská komora v každém regionu.

„To bylo provedeno proto, aby se zajistil jednotný přístup ke stanovení poplatků za služby,“ vysvětluje Elena Abramovová. „Jak ukazuje praxe, dříve tam, kde neexistovaly takové centrálně stanovené tarify, byly náklady na notářské služby vyšší než v jiných regionech. Za účelem regulace výše poplatků za notářské služby přijala Federální notářská komora letos zákon, který je závazný pro všechny komory subjektů federace a který stanoví maximální výši tarifů za právní a technické práce. Liší se v závislosti na subjektu a vychází z hodnoty životního minima v konkrétním regionu.“

Maximální hranice poplatku za právní a technickou práci notáře při ověřování smlouvy, u níž je notářská evidence ze zákona povinná v Krasnojarském kraji v roce 2016 činila 6 835 rublů.

„V praxi bude poplatek s největší pravděpodobností nižší, pět tisíc rublů,“ říká Jelena Abramovová. „V případech, kdy ze zákona není nutné notářské ověření smlouvy, se občané obracejí na notáře dle vlastního uvážení; maximální poplatek za právní práci je stanoven na 13 671 rublů. Očekává se, že bude výrazně nižší a bude činit dva tisíce rublů.“

Stejné rozhodnutí Federální notářské komory stanovilo pro nezletilé osoby výhody při placení sazby za právní a technické práce. Je třeba chápat, že při provádění transakce budou strany transakce osvobozeny od placení pouze za tu část podílu, ve které byt patří nezletilému. Pokud je například byt ve společném vlastnictví jednoho rodiče a jednoho nezletilého dítěte a je prodán jednomu kupujícímu, bude sazba za právní a technické práce snížena o jednu třetinu. Doposud činila výše úhrady za právní a technické práce v Krasnojarském kraji v takových případech 3000 1 rublů. Tyto změny vstoupí v platnost 2016. července XNUMX.

Názor odborníků na realitní trh

Alexej Lagutin, ředitel realitní kanceláře “Krom”

Téměř všechny transakce na sekundárním trhu s bydlením nyní podléhají povinnému notářskému ověřování. Vztahuje se na všechny objekty, kde je společné vlastnictví. Jedná se o transakce s privatizovanými byty, s byty zakoupenými za účasti fondů mateřského kapitálu. Jednou z podmínek pro využití mateřské dávky je udělení podílu dětí na vlastnickém právu.

Důvod inovací je obecně jasný: stát nemá dostatek peněz a tyto změny jsou příležitostí k získání poměrně značných finančních prostředků. Výše notářského tarifu není tak vysoká jako v roce 1998, kdy náklady na notářské služby činily až 1,5 procenta z výše transakce. Nyní se v průměru náklady stran pohybují od 10 do 25 tisíc rublů. Pokud jde o to, kdo přesně by měl za práci notáře platit, zda prodávající nebo kupující nemovitosti, tato otázka se řeší individuálně, dohodou. Ve většině případů se náklady dělí rovným dílem mezi vlastníka a kupujícího nemovitosti. Změny byly zavedeny nedávno, zatím neexistuje žádná zavedená praxe.

Jelena Abramovová, notářka, členka představenstva Notářské komory Krasnojarského kraje

Federální zákon 172-FZ, který vstoupil v platnost začátkem léta, objasňuje problémy, které se v praxi objevily po zavedení změn v loňském roce. Zákonodárci tak stanovili, že notářské ověření je vyžadováno i u těch transakcí, při kterých všichni účastníci společného vlastnictví prodávají své podíly, tj. prodává se celý byt ve společném vlastnictví.

Elena Katz, vedoucí oddělení právní podpory kanceláře Rosreestr pro Krasnojarský kraj

Po zavedení povinného notářského ověřování řady transakcí s nemovitostmi je právní expertíza prováděná úřadem Rosreestr pro Krasnojarský kraj při registraci omezena na notářsky ověřené transakce. V tomto případě je notář odpovědný za kontrolu zákonnosti podmínek uzavírané transakce.

Notář sepisuje:

• transakce týkající se zcizení (prodeje, výměny, darování) podílů v právu společného vlastnictví jakékoli osobě (včetně jednoho ze spoluvlastníků);
• zcizení (prodej, výměna, darování) bytu ve vlastnictví nezletilého dítěte;
• transakce, při kterých se byt, který je ve společném vlastnictví členů rodiny (určují se podíly každého člena rodiny), prodává jako celek.

Notářský ověření není vyžadováno:

• při prodeji bytu, který je ve společném vlastnictví manželů;
• při prodeji bytu, který má jednoho majitele.