Povolení ke stavbě domu na vlastním pozemku v Moskvě a Moskevské oblasti | Katastrální úřad nemovitostí

Pro výstavbu investičního zařízení na pozemku musí vlastník získat stavební povolení.

Jednotný formulář dokumentu je ratifikován Ministerstvem stavebnictví a proces podání žádosti a získání povolení je podrobně stanoven v zákoně. V podstatě tento dokument pouze potvrzuje skutečnost, že projekt výstavby domu splňuje všechny stanovené požadavky. Jedná se o stavební předpisy pro umístění objektu, územní plán a další normy.

Obsah

1. Potřebuji si pro svou vlastní nemovitost vyřídit stavební povolení?
2. Co potřebujete vědět před zahájením stavby
3. Kdy je potřeba povolení?
4. Kdy není vyžadováno povolení?
5. Kde získat povolení
6. Dokumentace
7. Objednávka přijetí
8. Stát
9. Nuance, které je třeba si uvědomit
10. platnost
11. Co dělat, když je stavba provedena bez povolení
12. Výhody a nevýhody povolení

Potřebuji si pro svou vlastní nemovitost vyřídit stavební povolení?

Stavební povolení zarostlo některými mýty, které vyvolávají spoustu otázek. Například existuje názor, že pro stavbu domu není vůbec nutné získávat žádnou dokumentaci k povolení. Tato mylná představa vznikla kvůli skutečnosti, že ruská pozemková legislativa se teprve začala vyvíjet. Často se v zákonech provádějí různé změny a doplňky, a některé jejich ustanovení tak zcela pozbývají účinnosti. Před časem bylo možné postavit dům na vlastním pozemku, aniž byste museli shromažďovat balíček dalších dokumentů. A stavbu bylo možné i dodatečně legalizovat. Dnes to bude mnohem obtížnější, i když se na vás vztahuje dachová amnestie.

Abyste se vyhnuli problémům, musíte si vyřídit stavební povolení. Jinak bude váš dům spadat do kategorie neoprávněné stavby a budete muset svá práva na něj hájit u soudu. Výsledek soudního řízení však není vždy jednoznačný.

Co potřebujete vědět před zahájením stavby

Než požádáte o stavební povolení, musíte porozumět všem nuancím stavební legislativy. Budeme hovořit o soukromých obytných budovách, které jsou určeny pro jednu rodinu, protože postup pro získání povolení pro jiné objekty je poněkud odlišný.

Pojem individuální dům zahrnuje budovy, které mají následující charakteristiky:

• Objekt má maximálně 3 podlaží.
• Plocha domu nepřesahuje 1500 m².
• K dispozici je potřebný počet inženýrských komunikací.
• Dům se nachází na pozemku, který plně splňuje všechny urbanistické, hygienické a požárně bezpečnostní předpisy.
• Lokalita musí mít povolené využití, které umožňuje výstavbu bytových domů.

Kromě typu povoleného užívání musí být k dispozici i další informace o lokalitě. V první řadě je nutné zjistit, zda je území zahrnuto v katastru nemovitostí a zda byly vyznačeny jeho hranice. Tyto údaje lze nalézt na webových stránkách Rosreestr. Pokud takové informace o lokalitě nejsou k dispozici, je nutné provést geodetické práce a zaregistrovat vlastnická práva.

Typ povoleného využití znamená jakoukoli činnost, kterou lze na pozemku provádět. Například pokud byl pozemek původně určen pro zemědělskou činnost, pak na něm již nebude možné postavit obytný dům. Aby bylo možné postavit dům, musí pozemek:

• Spadají do kategorie území určených pro obydlené oblasti.
• Nacházet se v oblasti určené pro rezidenční výstavbu.
• Mít povolený typ použití.

Všechny tyto údaje lze nalézt na webových stránkách Rosreestr.

Kdy je potřeba povolení?

Odpověď na tyto otázky získáte studiem federálního zákona č. 243. Bez získání povolení je zakázáno provádět jakékoli práce související s rekonstrukcí nebo výstavbou domu, chaty nebo chalupy. Není třeba se snažit zákon obcházet.

Například začít stavět dům bez získání potřebných dokumentů a s úmyslem objekt později legalizovat. Zaprvé neexistuje absolutně žádná záruka, že se soud postaví na vaši stranu a budete moci dům zaregistrovat. Zadruhé, jakákoli rezidenční nemovitost postavená bez příslušného povolení se automaticky stává nelegální stavbou. V důsledku toho k ní nebude možné připojit komunikace.

Abyste minimalizovali riziko zamítnutí, kontaktujte naši organizaci. Odborník posoudí každý případ individuálně, poskytne bezplatnou konzultaci ke všem vznikajícím otázkám a také vám pomůže rychle a správně projít procesem legalizace rezidenční nemovitosti.

Kdy není vyžadováno povolení?

• Při stavbě soukromé garáže. Zde je nutné upřesnit, že máme na mysli garáže určené výhradně pro osobní potřebu. Pokud má být garáž využívána jako komerční zařízení, pak je již vydáno příslušné povolení.
• Při výstavbě neinvestičních objektů. Jedná se o budovy, které nejsou pevně spojeny se zemí. Lze je bez vážného poškození přemístit na jiné místo a nadále je používat. Mezi takové stavby patří lehké užitkové budovy, různé pavilony a přístřešky.
• Objekty pro pomocné užívání. Může se jednat o různé typy přívěsů, dočasné budovy, užitkové budovy.

Legislativa také stanoví některé další výjimky z pravidel. Pokud kromě stavby bytového domu budete na pozemku stavět i další stavby, musíte nejprve zjistit, které z nich vyžadují povolení.

Kde získat povolení

Povolení vydávají obecní úřady v oblasti, kde se váš pozemek nachází. Pokud se pozemek nachází v mezisídelním územním celku, musíte se obrátit na místní úřad (část 6.3 článku 51 Zákoníku územního rozvoje Ruské federace). Žádost se podává prostřednictvím Institutu MFC.

Dokumentace

• Žádost o povolení. Podává ji spoluvlastník pozemku. Ověřte dostupnost všech potřebných dokumentů k pozemku.
• Dokumenty potvrzující vaše práva k pozemku. Může se jednat například o kupní smlouvu nebo o dědický akt.
• GPZU. Chcete-li tento dokument (platný 3 roky), musíte podat žádost místnímu úřadu. Dokument je vyhotoven do třiceti dnů. Mějte to na paměti, když začnete shromažďovat balíček dokumentů. Plán rozvoje města obsahuje všechny údaje o vašem pozemku, včetně stanovených hranic, typů povoleného využití, technických podmínek pro připojení komunikací atd.
• SPOZU. Musí být vypracován diagram s vyznačením místa, kde se plánuje výstavba domu. Tento dokument lze vypracovat samostatně, ale je lepší vyhledat služby katastrálního inženýra nebo geodeta. SPOZU má totiž určité požadavky a pokud jsou porušeny, nemusí být stavební povolení vydáno.

Při přípravě dokumentů je nutné se ujistit, že je pozemek vyznačen v katastru nemovitostí. V opačném případě, i když bude vaše žádost schválena, obec odmítne vydat povolení. Pozemek se před podáním žádosti zaměří.

Pozor! Pro získání povolení k výstavbě individuálního domu není vyžadována projektová dokumentace. Můžete si však připravit projekt a předložit ho spolu s žádostí.

Objednávka přijetí

Nejprve připravíme balíček dokumentů. To lze provést samostatně nebo kontaktovat Katastrální úřad nemovitostí. Za účasti kvalifikovaných odborníků v této fázi práce se výrazně sníží riziko odmítnutí ze strany státních orgánů.

Poté je žádost se všemi shromážděnými dokumenty předložena multifunkčnímu centru. Odtud je balíček dokumentů převeden na příslušný úřad, který tato povolení vydává.

Specialisté provedou důkladnou kontrolu dokumentů do deseti dnů, po které budete informováni o výsledku. V případě kladného rozhodnutí vám MFC vydá stavební povolení. V případě záporného výsledku budete informováni o důvodech zamítnutí s uvedením důvodů. V tomto případě se žádost po odstranění všech nedostatků znovu podává. Pokud se podle vašeho názoru zamítnutí ukázalo jako neopodstatněné, můžete se obrátit na soud.

Vzhledem k tomu, že proces vydávání povolení se v této fázi může zpozdit, měli byste vyhledat odbornou pomoc. Taková zpoždění nejsou porušením zákona ze strany regulačních orgánů. V praxi vše trvá o něco déle než na papíře.

Po důkladné kontrole dokumentů specialisté zjistí nedostatky a nesoulad s normami. Drobné nepřesnosti se vyskytují v jakémkoli dokumentu, i v tom nejpečlivěji připraveném. Postup je pozastaven na určitou dobu, během níž musíte opravit všechny chyby. Po opravě nepřesností dokumenty znovu předložíte. Specialisté je znovu a znovu kontrolují a nacházejí nedostatky. A tak se proces přípravy dokumentů zdržuje a překračuje stanovenou lhůtu. Celý problém spočívá v tom, že běžný člověk, který není profesionál a má slabé znalosti geodézie a katastru nemovitostí, nebude schopen správně připravit technickou dokumentaci. Opravou jedné chyby okamžitě udělá další.

Když se na přípravě dokumentace pro povolení podílí katastrální inženýr, všechny nedostatky jsou odstraněny rychle, přesně a včas. Díky tomu se celková doba potřebná k získání povolení výrazně zkracuje a vy neztrácíte čas a nervy opakovanými návštěvami příslušných úřadů.

Jakmile je povolení získáno, musíte do deseti dnů předložit dokumenty popisující vlastnosti budovy a výsledky inženýrských řešení.

Stát

Pokud se rozhodnete pro vlastní přípravu, nebudete muset za povolení platit. Dokument je zcela zdarma. Celým procesem věnujete pouze svůj čas. Pokud si ale sami nedokážete připravit balíček dokumentů, budete si muset najmout placené specialisty.

Dodatečné finanční výdaje vznikají pouze v případě, že váš pozemek není registrován nebo neprošel zeměměřickým řízením. V tomto případě se budete muset nejprve vypořádat s katastrální registrací a teprve poté požádat o povolení.

Nuance, které je třeba si uvědomit

• Při prodeji pozemku s nedokončenou budovou není nutné znovu vydávat stavební povolení. Aby však bylo možné tuto nedokončenou budovu prodat, musí být zapsána v katastrálním úřadě. A k tomu bude vyžadován technický plán.
• Pozemek určený k výstavbě se někdy dělí. Například když se starý vlastník rozhodne prodat část území, nebo je pozemek rozdělen mezi dědice. Povolení také nepodléhá opětovné registraci, ale je nutné si vzít GPZU na novou část pozemku, která vznikla při dělení.

platnost

Povolení je platné deset let. Pokud však dům během této doby nebude dokončen, lze dobu platnosti prodloužit. Zákon zároveň stanoví následující podmínky, kdy dokument pozbude platnosti:

• V případě nuceného ukončení vlastnických práv k pozemku. Například, když byl pozemek zabaven pro státní nebo obecní potřeby.
• Zřeknutí se vlastníka vlastnického práva k pozemku dle vlastního uvážení.
• Prohlášení transakce za neplatnou v případě porušení zákona při vyřizování dokumentů během koupě a prodeje pozemku. Předchozí vlastníci, jejichž zájmy byly nezákonnou transakcí dotčeny, se obrátili na soud. Pokud soud rozhodne kladně, je nový vlastník zbaven vlastnického práva. V tomto případě bude neplatné i stavební povolení.

Zrušení povolení se provádí v následujícím pořadí. Vlastník je zbaven práva vlastnit pozemek (z jakéhokoli důvodu). Tato informace je zaslána obci a Rosreestr. Do třicetidenní lhůty zaměstnanci obce rozhodnou o ukončení platnosti povolení a jeho zrušení.

Co dělat, když je stavba provedena bez povolení

Přestože byla dachová amnestie prodloužena do roku 2020, nedoporučuje se zahajovat výstavbu objektů bez příslušného povolení. Při další legalizaci neoprávněné výstavby vždy existuje riziko komplikací. Odhalení nelegální výstavby s sebou nese určitou odpovědnost:

• Majitel je povinen zaplatit pokutu.
• Na tuto stavbu musí získat povolení, což je mnohem obtížnější, protože práce již probíhají a zvyšuje se pravděpodobnost odhalení porušení stavebních předpisů.
• Pokud se v době, po kterou je vydáno neoprávněné stavební povolení, zjistí závažná porušení, je vlastník povinen je odstranit, ale ne vždy je to možné. V nejobtížnějších situacích hrozí demolice domu.

Pokud se vám nepodařilo získat povolení obvyklým způsobem, měli byste se obrátit na soud. K podání žaloby musíte přiložit znalecký posudek o shodě domu se všemi stanovenými požadavky. Navíc musí být prohlídka provedena organizací, která má licenci k tomuto druhu činnosti. Ale ani v tomto případě nikdo nemůže zaručit, že soud váš názor přijme.

I když nebyla nelegální stavba odhalena během celé fáze výstavby, stále s ní budou problémy. Bez úředního povolení nebude možné připojit inženýrské sítě a uvést bytový dům do provozu. Také jej nebudete moci zaregistrovat v katastru nemovitostí. Postavený dům vyžaduje povinnou legalizaci. Tento postup lze provést buď soudní cestou, nebo na základě zákona o amnestii pro vily.

Častou situací je, kdy je vlastníkovi pozemku zamítnuto povolení, ale i tak začne stavět dům nelegálně v naději, že jej později legalizuje. Není třeba se pouštět do „černé“ výstavby. Pokud obec zamítla povolení a vy se snažíte dům legalizovat soudní cestou, pak s největší pravděpodobností spor nevyhrajete. Legalizovat takový objekt je téměř nemožné.

V tomto kontextu se doba strávená získáním povolení a náklady vynaložené na služby katastrálního inženýra nezdají být tak vysoké.

Výhody a nevýhody povolení

Hlavní výhodou, kterou získáte při žádosti o stavební povolení, je, že vaše jednání bude v každém případě považováno za legální. Už se nebudete muset starat o problémy vzniklé při registraci práv k bytovému domu a připojení vody, elektřiny a plynu k němu.

Je tu ještě jeden důležitý aspekt. Povolení se vydává v souladu s aktuálně platnými normami. Pokud se do deseti let změní jakékoli požadavky, nebudete muset získávat nový dokument ani měnit stavební normy.

Nyní se podívejme na jinou situaci. Řekněme, že jste začali stavět dům v naději, že jej budete moci fakticky legalizovat. Zároveň jste striktně dodržovali všechny požadavky a normy, ale před dokončením stavby se změnily. V tomto případě bude legalizace domu stejně obtížná jako v předchozích výše uvedených situacích.

Proces získání stavebního povolení na dům bude mít pouze jednu nevýhodu: strávíte spoustu času shromažďováním potřebné dokumentace a její správnou přípravou.

Zadané úkoly plníme v co nejkratším možném čase a v přísném souladu s platnou legislativou.