Na co se zeptat při prohlídce domu?

Prohlídka domu je jednou z nejdůležitějších částí nákupního procesu a poslední věc, kterou chcete při koupi domu, je nastěhovat se, abyste zjistili, že existují velké problémy, které nebyly při prohlídce řešeny. Pokud máte čas, inspekce může být skvělou příležitostí, jak se nejen ujistit, že dostáváte důkladnou prohlídku, ale také se něco dozvědět o svém novém domově.

Tím, že si uděláte čas a zeptáte se svého inspektora na několik klíčových otázek, můžete položit dobrý základ pro svou cestu k novému vlastnictví domu, prověřit svého inspektora a identifikovat případné problémy, než bude příliš pozdě. Čtěte dále a zjistěte, jaké otázky si položit, abyste se připravili na domovní prohlídku.

Ještě před zahájením kontroly se můžete svého inspektora zeptat, co hledá a co přesně bude při kontrole dělat. Dobrý inspektor se snaží provést inventarizaci všeho od střechy až po základy.

V závislosti na typu domu, který kupujete, možná budete chtít hledat někoho se specializovanými zkušenostmi nebo s historií inspekce podobných domů. Například, pokud kupujete starožitný dům, historickou nemovitost nebo renovaci, možná budete chtít hledat někoho, kdo se specializuje na historické nemovitosti.

Domácí inspektoři se obvykle omezují pouze na vizuální kontrolu. Pokud jsou schopni odhalit potenciální problém na základě vizuálních vodítek, pak jiný odborník – například pokrývač, instalatér nebo technik HVAC – bude muset provést podrobnější posouzení.

Pravděpodobně již máte obecnou představu o tom, co můžete očekávat na základě věku, struktury a velikosti vašeho domova, ale váš inspektor by měl ještě lépe rozumět běžným problémům spojeným s vaším typem domu. Představte si to jako auto: dobrý mechanik bude schopen rozpoznat potenciální problémy v závislosti na roce, značce a modelu vašeho auta. Stejně tak dobrý inspektor bude mít obecnou představu o tom, co hledat v novém domě oproti staršímu domu.

Pokud váš inspektor narazí na potenciální problém, nepropadejte panice. I když se oprava zdá být velká, může být ve skutečnosti docela snadné nebo levné opravit. Jindy se zdánlivě malý problém může stát překážkou. Abyste lépe porozuměli tomu, s čím pracujete a jak postupovat, zeptejte se svého inspektora na jeho odborný názor.

Pokud váš inspektor zjistí závažný problém, jako je problém s elektřinou nebo instalatérstvím, možná budete muset zavolat jiného odborníka, aby se blíže podíval a poskytl odhad nákladů na opravu.

V době kontroly může být vše v pořádku, ale ve vaší domácnosti se mohou vyskytovat spotřebiče nebo systémy, které bude potřeba vyměnit zhruba během příštího roku. Ověřte si u svého inspektora, zda je něco, čemu musíte věnovat pozornost, a zda selhávají některá hlavní zařízení – ohřívače vody, kondenzátory klimatizace, pece atd.

Mezi zřejmá nebezpečí patří chybějící detektory kouře nebo viditelné poškození struktury vašeho domova, ale jsou zde také skrytá bezpečnostní rizika, kterých si musíte být vědomi, zvláště pokud plánujete případnou rekonstrukci. Plísně, olovnaté barvy a azbest jsou velmi nebezpečné materiály, kterým můžete být doma vystaveni. I malé známky poškození vodou mohou naznačovat, že se u vás doma vyskytuje plíseň, která může vážně ohrozit zdraví vaší rodiny.

Toto je jen stručný seznam, který vám pomůže začít, ale než se odhlásíte, klidně si udělejte další průzkum. Ať už kupujete nebo prodáváte, dalším cenným aktivem, které musíte mít na své straně, je dobrý agent. Budou vás moci průběžně informovat, odkázat vás na renomovaného inspektora a být s vámi na každém kroku. Hodně štěstí!

Co hledáte?kolik máš zkušeností?Co nekontrolujete?Jaké jsou běžné problémy spojené s tímto typem domů?Jaká je závažnost tohoto problému?

Jak zkontrolovat byt nebo dům před transakcí? Jak správně zkontrolovat elektriku, vodovod, klimatizaci? A čím mohou evropské normy překvapit zahraničního kupce? Čtenářům Prian.ru radí profesionální architekt, který se zabývá projektováním a výstavbou v Itálii, Švýcarsku a dalších evropských zemích.

O redakci Prian.ru: Redakce Prian.ru
Tým autorů
Prian.ru

Přišli jste se podívat na dům nebo byt. Všechno je krásné, bílé a čisté. A na první pohled je vše v pořádku – vezměte a žijte. Na co se ještě vyplatí dávat pozor, abyste v budoucnu neskončili s velkými penězi a předešli zklamání.

Formy

Pečlivě zkontrolujte podlahu a strop v rozích a spojích. Pokud je přítomna plíseň nebo vlhkost, mohou v místnosti nastat vážné problémy. Je dost možné, že se bavíme o nejobyčejnější plísni, která se objevila díky tomu, že v bytě nikdo nebydlí a nevětralo se. V tomto případě bude dostatečné důkladné čištění a větrání; Problém s plísněmi zmizí, jakmile byt přestane být prázdný.

Plíseň je bohužel často známkou vážných problémů, se kterými se budete muset v budoucnu potýkat. Tak na to zkusme přijít.

Na této fotografii vidíte naše zařízení ve Švýcarsku, dům je nový, zprovozněn v roce 2013, předtím v bytě nikdo nebydlel. Na fotografii jsou skutečné mokré skvrny. V této situaci naznačují, že je porušena hydroizolace domu.

Abychom eliminovali vlhkost v našem případě, budeme muset vykopat zeď (dům je zabudován do terénu a tato konkrétní zeď je celá pod zemí, tedy zabudovaná do hory).

Pokud se podobná věc objeví venku, pak bude řešení problému o něco jednodušší: nebudete muset kopat zeď, ale budete muset odstranit omítku a izolaci v tomto místě, obnažit zeď a obnovit hydroizolaci, a poté znovu nainstalujte izolaci, naneste omítku a vymalujte stěnu.

To je nákladný podnik. V našem konkrétním případě jsou přibližné náklady na takovou práci asi 19 000 franků (asi 18 000 EUR).

Plíseň, jako na této fotografii, není děsivá. Před námi je kompletně zrekonstruovaná vila, která nedávno prošla zásadní rekonstrukcí: zateplili jsme stěny, přidali radiátory, větrání, v důsledku čehož se změnilo zavedené mikroklima domu.

V říjnu byl dům zprovozněn, začalo se v něm topit a kvůli rozdílu teplot se objevily plísně a kondenzace. Jednou byla vypraná a už nikdy nevystoupila.

Na této fotografii můžete vidět plíseň z nadměrné vlhkosti. Nemá cenu to prát: stejně to zase vyjde.

Zde je zapotřebí vážnějšího zásahu: buď instalace odvlhčovače vzduchu nebo ventilačního systému. I v této situaci by se však neměla vyloučit možnost, že existují nějaké problémy s hydroizolací.

Отопление

Ve většině případů v Itálii a Švýcarsku se k vytápění používá pouze podlahové vytápění. Podle předpisů to stačí. V Evropě by podle norem neměla pokojová teplota v zimě překročit 20°C stupňů (+/- 2°C) a v ložnici – 18°C.

Co to pro vás vlastně znamená? Že doma v zimě budete muset nosit svetr a boty, jak to dělají Evropané. Tady se projevuje rozdíl ve zvycích a mentalitě, někdy trvá roky, než si zvyknete.

Evropané vždy nosí doma boty. Jednoduše si je nesundají, když přijdou z ulice. A vždy se teple oblékají.

V Rusku jsou lidé zvyklí chodit doma bosí, v šortkách a tričku, protože průměrná teplota v domech je 24°C, nebo dokonce 25-26°C. K dosažení takových teplot je třeba nainstalovat baterie. Samostatné podlahové vytápění nemůže vytopit samostatný dům. Byt byl v pořádku, ale dům rozhodně ne. Pokud je dům či byt dobře izolovaný, pak je možné jej vytápět vytápěnou podlahou na 21-22°C.

Podívejme se na příklad vily ve Švýcarsku. Při koupi vily se předpokládalo, že je zde pouze podlahové vytápění s jedním termostatem. Museli jsme změnit systém podlahového vytápění a přidat radiátory. Nebudu se ani zmiňovat o nákladech tohoto podniku, protože to by mohlo být tématem samostatného článku o velkých opravách a nové výstavbě. Zde vidím svůj úkol v tom, že vás na to upozorním, protože nedostatek vytápění může být nepříjemným překvapením, když začnete bydlet ve svém novém domově.

O investicích, imigraci a nemovitostech na Prianově telegramovém kanálu Odebírat

Teplá podlaha

Věnujte pozornost tomu, kolik termostatů je ve vašem bytě. Velmi často se stává, že je jen jeden. co to znamená? Že budete muset nastavit stejnou teplotu v celém domě a nemůžete ji rozdělit na zóny.

Proč je to špatné? Tam, kde by to bylo užitečné, není prostor pro variace. Například pro pohodlí je teplota podlahy v koupelnách vždy nastavena vyšší, ale nemůžete to udělat. Pokud má byt různé podlahy, například dlažbu a parkety, pak vyžadují i ​​různé teploty, jinak bude dlažba vždy studenější. Nebo se může stát, že v určitých obdobích v některých místnostech nepotřebujete topení vůbec.

elektřina

Zjistěte, kolik kilowattů elektřiny je přiděleno domu/bytu. V některých případech není možné zakoupit a získat více kW, než bylo původně poskytnuto, a nemusíte jich mít dostatek. V Itálii a Švýcarsku existuje něco jako „carta energetica“ – „energetický pas“, který přesně popisuje, jak můžete distribuovat přidělené kilowatty.

Například jedna z našich nemovitostí ve Švýcarsku, vila ~260 m2, měla 27 kW, což je pro tento dům více než dost. Ale v našem případě se ukázalo, že pro klimatizaci byly přiděleny pouze 2 kW, a to je v nejlepším případě jedna externí jednotka na 1-2 splity. Při takovém rozvodu odpadá centrální vzduchotechnika (zde by bylo potřeba minimálně 5 kW) a majitel bude nucen vybrat si jen 250 místnosti z 2 metrů, ve kterých bude chládek. Našli jsme náhradní řešení – systém nuceného větrání s chlazením vzduchem. Jsou možná i jiná řešení, ale všechna jsou pololegální.

Kondicionování

Vezměte prosím na vědomí, zda má pokoj klimatizaci, a pokud ano, jakou. Je dost možné, že budete mít v případě bytového domu centrální klimatizaci, ve které je jeden hlavní chiller, ze kterého se pak vzduch rozvádí potrubím do pokojů nebo bytů. Byt/pokoj má pouze termostat s regulátorem teploty.

Vývojář by mohl (a často to dělá) ušetřit na vybavení a v důsledku toho nebude dostatek energie. To je pravděpodobné zejména v bytových domech.

Při výběru objektu zkontrolujte kapacitu chladiče a jeho značku. S těmito informacemi si o tom můžete buď sami přečíst na internetu, nebo požádat o radu profesionály v oboru.

Prohlížíte-li nemovitost v létě, můžete klimatizaci jednoduše zapnout na plný výkon a podívat se na ni v provozu: po 20 minutách by již měla být chladná. Bohužel tato metoda není 100% spolehlivá, protože existuje možnost, že v tuto chvíli jste jediní, kdo zapnul klimatizaci, a funguje pouze pro vás, a jakmile všichni obyvatelé zapnou klimatizaci zároveň to bude fungovat jinak.

Dodávka vody

Otevřete kohoutek teplé vody. S největší pravděpodobností horká voda vyteče nejméně za 10-30 sekund. Je to dáno tím, že v Evropě nesmyčkují teplou vodu. Místní instalatéři uvádějí, že to není praktické z hlediska úspory energie. Ale ve skutečnosti jsou úspory zanedbatelné, ale kvalita života je velmi ovlivněna. To mě například velmi rozčiluje, stejně jako mnoho našich klientů.

Dovolte mi stručně vysvětlit rozdíl mezi těmito dvěma systémy zásobování vodou. Prstencový systém – „prsten“. Je zde bojler s vodou, ve které se topí a následně rozvádí po celém domě/bytech. Potrubí z kotle prochází celým domem a vrací se do kotle, to znamená, že neustále cirkuluje. U kruhového systému je v kohoutku vždy horká voda. Otevřeli jsme kohoutek a okamžitě vytekla horká voda.

Přímý systém je systém „kotel-kohout“, to znamená, že nedochází k cirkulaci. Když otevřete kohoutek, čekáte, až do něj nateče voda z bojleru. Čím dále je kotel, tím déle budete čekat. Pokud je kotel například v garáži, pak otevřením kohoutku ve druhém patře na opačné straně domu budete muset počkat alespoň 20 sekund na teplou vodu.

Takto vypadá smyčka (Na obrázku: vila v Itálii u jezera Como).

Tato nuance je relevantní pouze pro ty, kteří staví nově nebo provádějí velké opravy. V jiných případech je předělání vodovodu příliš nákladné a v mnoha případech je to prostě nereálné.

Ale pokud stavíte od nuly nebo provádíte generální opravu, pak tento bod určitě proberte se svým inženýrem. Opakuji, trvejte na kroužkovém systému, jelikož oni sami vám ho rozhodně nenabídnou a ani vám o něm neřeknou. Jak se ukázalo, někteří italští instalatéři o této možnosti ani nevědí, ale je lepší se jich hned zbavit!

Další tip: otevřete kohoutek úplně. Pokud je tlak slabý, pak jsou s největší pravděpodobností problémy s oběhovým systémem.

Windows

Zkontrolujte, zda se všechna okna snadno otevírají a nejsou zdeformovaná.

Elektrický panel

Pokud to vypadá jako předpotopní, pak je 80% šance, že všechny elektrické systémy v domě budou muset být předělány. Důvodem jsou nové normy a pravidla.

Trhliny ve zdech a základech

Pokud kupujete dům, důkladně si prohlédněte základy a zdi. Neměly by v nich být žádné praskliny. Obzvláště nebezpečné jsou svislé praskliny v základu. Vodorovné praskliny ve zdech již nejsou takovým problémem.

Nebudu popisovat druhy trhlin a co každá z nich znamená. Hlavní věc, kterou je třeba si zapamatovat, je, že pokud si jich všimnete (zejména vertikálních blesků v základu), pak před nákupem kontaktujte inženýra, aby provedl kontrolu. Peníze, které jste mu zaplatili, se vám v budoucnu určitě vrátí.

To platí především pro kupce historických vil nebo domů starších 60 let. I když v nových domech proti tomu také nikdo není imunní.

O autorovi:

Jmenuji se Nikita Kasyanov, jsem architekt a spolumajitel architektonická kancelář Archventil. Již 6 let projektujeme a stavíme v Itálii, Švýcarsku, Francii, Anglii a své aktivity jsme zahájili před více než 10 lety na ruském trhu.

Téma „Na co se zaměřit při prohlídce a koupi domu či bytu v Evropě“ je obsáhlé. Ale podle mého názoru jsme zaznamenali nejdůležitější body. Vždy nám můžete položit otázku nebo navrhnout téma, které je pro vás relevantní pro budoucí články.

Fotografie k publikaci poskytl Archventil