Co se stane, když si člověk pronajme byt a neplatí daně?

Zdroj: Izvestija Každý majitel bytu nebo pokoje musí platit daně při pronájmu nemovitosti. Tato povinnost je dána zákonem a nezávisí na druhu nemovitosti a délce pobytu ubytovaných. Kdy a jak provádět platby daní a jaké sankce jsou stanoveny za nezaplacení v roce 2023, říká Izvestija.

Jak legálně pronajmout byt v roce 2023

Když si občan za úplatu nastěhuje do svého domova cizí lidi, tento typ vztahu se nazývá pronájem. V každodenním životě však můžete nejčastěji slyšet termín „nájemné“, který bude později v tomto materiálu přítomen. Nejprve je však důležité si promluvit o rozdílech mezi pronájmem a pronájmem. Spočívají v tom, že na základě nájemní smlouvy lze jakýkoli majetek převést do dočasné držby nebo užívání na jakoukoli dobu a na základě nájemní smlouvy pouze bytové prostory, zejména byt, a to na dobu nejvýše pěti let. . Byt může pronajímat jak majitel, tak jím pověřená osoba. Pokud je bydlení ve společném (spolu) vlastnictví, pak bude potřeba souhlas všech vlastníků. Po uzavření dohody s rezidenty bude nutné, aby byli přihlášeni v místě svého pobytu. Jakmile dorazí první finanční prostředky z pronájmu bytu, budou považovány za příjem, ze kterého je třeba zaplatit daň. Abyste předešli problémům s finančními úřady, je lepší se předem rozhodnout, jak svůj dům pronajmete. Jedním z nejjednodušších je získat status osoby samostatně výdělečně činné. Jako osoba samostatně výdělečně činná se můžete zaregistrovat pomocí bezplatné aplikace Moje daň nebo prostřednictvím osobního účtu daňového poplatníka na webových stránkách Federální daňové služby (FTS). Můžete také zaregistrovat jednotlivého podnikatele pomocí automatizovaného zjednodušeného daňového systému (AUST) nebo patentu na pronájem nemovitostí (PSN). Patent je speciální daňový systém pro podnikatele, který je osvobozuje od placení dalších daní, např. daně z nemovitosti. Jeho cena závisí na oblasti pronajímaného bytu a oblasti, ve které se nachází.

Jaká bude daň při pronájmu bytu v roce 2023?

Občané, kteří žádným způsobem neformalizují své právní postavení, budou muset platit standardní daň z příjmu fyzických osob ve výši 13 % u ročních příjmů nižších než 5 milionů rublů nebo 15 % u příjmů nad tuto částku. Musí také každoročně předkládat prohlášení ve formuláři 3-NDFL. To lze provést ve vašem osobním účtu na webu Federální daňové služby. Datum platby daně pro prohlášení 3-NDFL je do 15. července roku následujícího po roce podávání zpráv. Pokud je 15. července svátek, termín se posouvá na následující pracovní den. Je však možné platit méně, pokud se zaregistrujete jako OSVČ a budete platit daň z příjmů z povolání. Při pronájmu bydlení fyzickým osobám je to 4%, právnickým osobám a fyzickým osobám podnikatelům – 6%. Další výhodou je, že majitel domu nebude muset podávat žádná prohlášení. Výše daně se vypočítá automaticky v aplikaci Moje daň. Musí být zaplacena do 28. dne měsíce následujícího po měsíci, ve kterém byl příjem přijat. Je důležité si uvědomit, že tento režim není vhodný pro pronájem bytů – v tomto případě se daň platí jednou ročně a rovná se 13%. Pro fyzického podnikatele působícího v rámci AUST bude sazba daně činit 8 % z přijatého příjmu. Tento režim je však experimentální a v současnosti platí pouze v Moskvě a regionu, v oblasti Kaluga a v Republice Tatarstán. U PSN je sazba daně 6 %. Fyzické osoby navíc na rozdíl od OSVČ platí pojistné.

Co se stane, když v roce 2023 nezaplatíte daně z pronájmu bytu?

Nezaplacení daně za pronájem bytu je spojeno s penále ve výši 1/300 klíčové sazby centrální banky (CB) za každý den prodlení a dále s pokutou ve výši 20 % nezaplacenou částku daně. A pokud daň nebude zaplacena úmyslně, bude pokuta 40 %. Dále jsou stanoveny sankce za nepodání daňového přiznání nebo uvedení vědomě nepravdivých údajů ve velkém rozsahu. Absence nájemní či nájemní smlouvy však majitele v žádném případě nezbavuje odpovědnosti za neplacení daní. S tím by měl počítat každý, kdo pronajímá bydlení.

Časté chyby při pronajímání bytu

Majitelé, kromě toho, že často odmítají platit daně, jednají podle šedého schématu, dělají i další chyby. Neuzavírají například nájemní smlouvu. Mezitím poskytuje mnoho výhod, které vám umožňují vyhnout se kontroverzním situacím nebo je řešit včas, včetně kompenzace ztrát v nouzových situacích. Další častou chybou je, že smlouva byla uzavřena, ale není v ní uvedeno, jaké poplatky za energie jsou zahrnuty v platbě za ubytování. Rovněž nejsou popsány cenný majetek, který je v bytě, a sankce v případě prodlení s platbou. Často odmítají zálohu – „pojištění“ ve výši měsíční platby za ubytování. Kromě toho nevypracovávají akt o převzetí a převodu bydlení na smlouvu. A marně. Tato opatření mohou ochránit majitele před bezohlednými nájemníky. Je také důležité vzít v úvahu, že dohoda uzavřená na dobu jednoho roku nebo déle podléhá povinné státní registraci u Rosreestr.

Federální daňová služba (FTS) začala majitelům několika bytů posílat dopisy s žádostí o vyplnění daňového přiznání. Majitelé se musí hlásit za poslední tři roky – od roku 2020 do roku 2022. V opačném případě hrozí majitelům vysoké pokuty.

Informace o pronájmu bytu musíte podat do 2. května. Pokud Federální daňová služba zjistí příjem, který rezident neuvedl v prohlášení, bude účtovat daň ve výši 13 % z částek do pěti milionů rublů a 15 % z částek nad pět milionů. Pro nerezidentní vlastníky je sazba 30 %. Ale to není všechno. Porušovatelé jsou potrestáni pokutou ve výši 20 % z částky nedoplatku daní a penále za pozdní platbu do státní pokladny.

Generální ředitelka VSN Realty Yana Glazunova říká, že každý případ s majitelem několika bytů by měl být posuzován samostatně. Nemovitost lze koupit jako investici za účelem dalšího prodeje, pro děti, stojící prázdnou, s rekonstrukcí i bez. Není vůbec nutné, aby každý z těchto majitelů svůj dům pronajímal. Ale veškerá odpovědnost za zdanění při příjmu z pronájmu leží výhradně na pronajímateli.

„Bydleli jsme v pětipatrové budově, pravidelně jsme platili majiteli a sami jsme si potřebné opravy prováděli. Majitel ale zřejmě nemínil předkládat údaje finančnímu úřadu, právníci uvádějí příklad. „V jednu chvíli matka majitele řekla, že se musíme z bytu dostat, protože ho prodají, ačkoliv nájemní smlouva byla uzavřena do 1. června. Pronajímatelé přitom neplatili daně.“

– Pokud se prokáže, že pronajímatel úmyslně vyhýbá se dani, musí uhradit veškerý daňový dluh a navíc pokutu ve výši 40 % z této částky nebo 20 % v případě, že daň nebude zaplacena neúmyslně. Pokud se kontrola nad pronajímateli zvýší a jejich riziko pokuty se zvýší, pak budou výše daní a potenciálních pokut zahrnuty do sazby pronájmu, což povede k jejich zvýšení, uvádí Yana Glazunova.

„Nájemníci mají právo informovat finanční úřady o porušení ze strany pronajímatelů,“ komentuje právník Vadim Barancha. – A požadovat po majitelích pokutu.

V příkladu, který jsme uvedli, bylo vysvětlení od skutečného vlastníka nemovitosti: „Měli jsme situaci vyšší moci, děti si kupují bydlení ve Španělsku, a tak jsme se rozhodli prodat moskevský byt.“

Je možné, že koupě domu vyžaduje prodej více než jednoho bytu, ale nájemníci se dozvěděli o jednom – který si pronajali.

„Nejzavrženíhodnější je, když majitelé bytů, kteří mají určenou dobu pronájmu, konfrontují lidi s tím, že nutně potřebují byt prodat,“ říká realitní makléřka velké společnosti Inna Zavarová. – Samozřejmě, že se v životě stane cokoliv – například svatba dcery nebo koupě drahého domu, ale víte, že můžete mít nouzi, tak proč jste o této možnosti mlčel? To znamená, že nájemníci musí zaplatit penále.

„Přístup do databáze Rosreestr umožňuje Federální daňové službě identifikovat vlastníky několika bytů. Je zřejmé, že člověk nemůže bydlet na několika adresách současně a je nepravděpodobné, že by rozdával byty příbuzným za bezplatné ubytování, jak se nedávno stalo módou říkat. Pokud něčí finanční situace přiměje daňové úředníky přemýšlet o pokusu skrýt zdanitelné příjmy, Federální daňová služba požádá banku, obdrží informace o stavu účtu za poslední tři roky, analyzuje je a vznese nároky, vysvětluje právník Vadim. Baranča. “A i když je byt pronajímán prostřednictvím realitní kanceláře, je nepravděpodobné, že pokryje skutečného majitele.”

„Při pronájmu nemovitosti je vlastník povinen o tom informovat stát, tedy zaregistrovat nájemní smlouvu,“ říká Alexander Shustov, spoluzakladatel realitní kanceláře DOLGOV PRO. – Pokud vlastník byt pronajal a nezaplatil daň, pak pokud nastane tento precedens, bude vyzván k dobrovolné úhradě. Pokud pronajímatel nebude souhlasit, bude se muset záležitost řešit přes vyšší finanční úřad a následně soudně.

Federální daňová služba nemůže obvinit nájemníky z toho, že se majitelé bytů vyhýbají daním, protože vlastník je povinen zaregistrovat nájemní smlouvu. Veškerá odpovědnost za placení daní tedy leží na pronajímateli.

Lze nájemníky obviňovat z toho, že vlastníci pronajímaných bytů nedodržují požadavky zákona, a vyvíjet na ně nátlak? “Ne,” odpovídají naši mluvčí. – Nájemce není vlastníkem nemovitosti a není to ani on, kdo musí platit daň. Neodpovídá za daňovou kázeň vlastníka. Platbu v každém případě nese konečný spotřebitel.“

Vladimir Rodionov, vedoucí oddělení „Rent“ společnosti Apple Real Estate, tvrdí, že majitelé bytů, kteří pronajímají bydlení, ale neoznámí to státu, musí zaplatit všechny povinné daně a pokuty. V tomto případě je nutný nejen předpoklad, ale i prokázaná skutečnost platby za bydlení v bytě; potvrzení o příjmu finančních prostředků a certifikátů.

– Platba daní požadovaných za pronájem bytů je plně v odpovědnosti vlastníků. Nájemníci to pocítí jen se zvýšenou sazbou nájemného, ​​ale myslím si, že vzhledem k současné situaci na trhu je to nepravděpodobné,“ uzavírá Vladimir Rodionov.