Postup pro převod a přijetí nemovitostí od prodávajícího ke kupujícímu na základě článku 556 občanského zákoníku Ruské federace
Převod nemovitosti z jedné strany transakce na druhou je potvrzen zákonem nebo jiným dokumentem. Okamžik převodu se považuje za podpis tohoto zákona. Pokud jedna ze stran tento zákon nesepíše nebo nepodepíše, vzniká každé straně právo uplatňovat požadavky, které mohou být rovnocenné odmítnutí dokončení transakce. Přijetí nemovitosti kupujícím, která nesplňuje podmínky uvedené ve smlouvě, i když je to v zákoně uvedeno, nezbavuje prodávajícího odpovědnosti. Okamžik převodu je upraven čl. 556 občanského zákoníku Ruské federace.
Zákonodárce rozlišuje dva hlavní body – převod vlastnických práv k nemovitosti a její převod jako předmětu. První nastává v okamžiku státní registrace transakce. Druhý není s tímto časově striktně vázán. Prodat lze jakoukoli nemovitost, včetně té, kterou kupující již užívá.
Podstata úkonu při provádění kupních a prodejních transakcí
Transakce tohoto typu je spojena s vytvořením dvou dokumentů. Prvním je kupní smlouva, která musí být podepsána oběma stranami, po níž je převod práva k nemovitosti registrován státem (odstavec 1 článku 551 občanského zákoníku Ruské federace, odstavec 2 článku 223 občanského zákoníku Ruské federace). Druhým je dokument o skutečném převodu, který zákonodárce nazval převodním aktem. Podepisuje se nezávisle na okamžiku registrace transakce. V něm může kupující vyjádřit skutečný stav nemovitosti a uvést jednotlivé skutečnosti.
Například smlouva je sepsána tak, že kupující získá vlastnictví bytu, který nepotřebuje opravy a je způsobilý k užívání. V den jejího převzetí však zjistí, že umyvadla a další vodovodní potrubí někde zmizely. Kupující to zaznamená v aktu, načež jej podepíše. Zároveň se domnívá, že je nepřiměřené zrušit transakci z důvodu drobného rozporu s podmínkami smlouvy.
Uvedení skutečného stavu věcí v předávacím protokolu ponechává kupujícímu právo požadovat, aby prodávající napravil závadu, a zachovává si odpovědnost za závazky, které převzal v době uzavření smlouvy.
Pokud se zmizení části majetku uvedeného v příkladu týká oblasti náhodných rizik, je třeba mít na paměti dva důležité aspekty:
- Článek 211 občanského zákoníku Ruské federace stanoví, že rizika spojená se stavem nemovitosti nese její vlastník, pokud zákon nebo smlouva nestanoví jinak, a proto přecházejí na kupujícího v okamžiku, kdy je uznán za vlastníka;
- Strany mohou toto změnit zahrnutím do smlouvy klauzule, která stanoví, kdy rizika přecházejí na kupujícího.
Předání věci kupujícímu nabývá statusu splněné smlouvy po naplnění dvou událostí:
- skutečné předání věci kupujícímu;
- podpis převodní listiny.
Tento postup vylučuje možnost srovnávat jakékoli jiné události s převodem nemovitosti. Pokud například prodávající předal kupujícímu klíče od bytu, neznamená to, že mu byt předal.
Důvodem pro oddělení nemovitostí do samostatného typu majetku je jejich velký ekonomický význam. Podle odstavce 1 článku 131 občanského zákoníku Ruské federace podléhají všechny klíčové události související se vznikem nebo zánikem práv k nemovitostem povinné státní registraci.
Je důležité si uvědomit, že odmítnutí jedné ze stran podepsat akt dává druhé straně právo požadovat to, co je stanoveno v kupní smlouvě. Kupující má právo požadovat nemovitost nebo náhradu všech nákladů spojených s pokusem o její nabytí. Prodávající – přijetí zboží, a pokud se tak nestane, má možnost odmítnout své závazky.
Převod vlastnických práv
Podle odstavce 2 článku 223 občanského zákoníku Ruské federace a odstavce 1 článku 551 občanského zákoníku Ruské federace vzniká vlastnické právo okamžikem státní registrace. Přejímací protokol pouze konstatuje, že k převodu v praxi došlo. To se může stát jak před registrací, tak i po ní.
Docela důležitý je zde článek 17 zákona o registraci, který uvádí, že základem pro převod práv jsou smlouvy a jiné transakce, například závěť, která je jednostrannou transakcí. Bez ní není možné zaregistrovat převod práv k nemovitostem.
Ze dvou dokumentů, smlouvy a převodní listiny, má smlouva přednost.
Strany v něm navíc mohou uvést, že smlouva by měla být považována za splněnou i bez sepsání převodního aktu nebo jiného dokumentu o převodu. Tato možnost vyplývá ze samotné zásady volnosti smluvních vztahů a článku 224 občanského zákoníku Ruské federace.
Odraz článku 556 občanského zákoníku Ruské federace v definicích Nejvyššího soudu Ruské federace
V soudních rozhodnutích Nejvyššího soudu Ruské federace nebyl článek 556 občanského zákoníku Ruské federace téměř nikdy hlavním ustanovením. Je zmiňován ve spojení s dalšími ustanoveními, která se vztahují k podstatě projednávaných případů. Jedním z příkladů, který odhaluje podstatu předávacího protokolu, je rozhodnutí ve věci č. 5-KG 14-24, která byla projednána dne 13. května 2014. Článek, který nás zajímá, byl v něm zmíněn z důvodu, že senát považoval za nutné zdůraznit jeho vztah pouze k kupním a prodejním transakcím, a v tomto případě se jednalo o dar.
Článek nehraje klíčovou roli, i když zpráva nebyla vypracována.
V usnesení ve věci č. 18-KG14-50 ze dne 3. června 2014 senát Nejvyššího soudu Ruské federace tedy konstatoval, že prezidium Krasnodarského krajského soudu nesprávně vyložilo podstatu článku 556 občanského zákoníku Ruské federace. Absence předávacího protokolu neznamená, že právní důsledky podpisu kupní smlouvy a státní registrace transakce nenastaly. V souladu s odstavcem 2 článku 558 občanského zákoníku Ruské federace, pokud jakékoli transakce vyžadují státní registraci, pak se transakce považuje za uzavřenou od tohoto okamžiku.
Z toho můžeme usoudit, že předávací certifikát je pomocným dokumentem, ale aby to někdo dokázal, musí někdy projít dlouhým řetězcem soudních řízení a předložit případ Nejvyššímu soudu Ruské federace.