Co můžete na svém pozemku postavit bez stavebního povolení nebo ohlášení?
Program „amnestie dacha“ byl prodloužen do 1. března 2031:
- základ – federální zákon „o změně některých právních předpisů Ruské federace“ č. 478-FZ ze dne 30.12.2021. prosince XNUMX
- zákon nabude účinnosti 1. září 2022
Do 1. března 2031 mohou občané bezplatně přihlásit do svého vlastnictví státní a obecní pozemky, pokud obsahují obytné budovy postavené nejpozději do 14. května 1998.
Chcete-li to provést, musíte předložit městské správě:
- doklad o udělení pozemku
- schéma rozvržení pozemku
- doklad o technické inventuře bytového domu, potvrzující:
- stavba domu
- registrace domu před datem 14.
- výpis z účetní knihy domácnosti
- technický plán domu
Zároveň se rozšiřuje zjednodušený postup registrace domu postaveného na následujících pozemcích:
K registraci vlastnických práv budete potřebovat:
- doklad potvrzující zákonnost vlastnictví půdy
- technický plán domu (obytný, zahrada) postaveného na pozemku
Do 1. března 2031 se rovněž prodlužuje ohlašovací řízení u staveb bytových domů, staveb nebo individuálních bytových staveb, jejichž výstavba byla zahájena před 4. srpnem 2018 a na které nebylo vydáno stavební povolení.
Aplikace oznámení
Použití oznamovacího postupu je povinné při výstavbě obytných budov na pozemcích určených pro:
- pro individuální bytovou výstavbu (IHC)
- pro provozování osobních vedlejších pozemků (LPH) v hranicích obydlené oblasti
- pro zahradničení
Požadavek zasílání oznámení správě je stanoven v Kodexu územního plánování Ruské federace – článek 51.1.
Oznámení o plánované výstavbě/rekonstrukci a dále o dokončení stavby individuální bytové výstavby souvisí s povolovací dokumentací.
Výstavba/rekonstrukce jednotlivých bytových domů bez zasílání oznámení o plánovaných úkolech je urbanistickým přestupkem. Individuální obytná budova postavená bez povolení je u soudu uznána jako nepovolená stavba (článek 222 občanského zákoníku Ruské federace).
V případě zápisu jednotlivého bytového domu, postaveného/rekonstruovaného bez zaslání ohlášení, podle zjednodušeného postupu, a vlastnictví takového domu mohou nastat další problémy:
- Když stálé komise správy identifikují dům stavěný nebo stavěný neoprávněně a je provedena kontrola, je sepsán protokol o kontrole, který zaznamená známky nepovolené stavby.
- Na základě kontrolních zpráv se připravuje žaloba u soudu
- Nemá-li stavebník přesvědčivé důkazy o důvodech nepovolené stavby, rozhodne soud o zbourání nebo uvedení nepovolené stavby do souladu s parametry stanovenými:
- PZZ
- územně plánovací dokumentace
- závazné požadavky na parametry stavby stanovené zákonem
- požadavek soudu je vykonatelný
Potřeba oznámení je odůvodněna úkoly, které pomáhají řešit:
- na jedné straně podle federálního zákona č. 404-FZ ze dne 08.12.2020. prosince XNUMX zjednodušují proces registrace nemovitostí
- na druhé straně existují nuance, se kterými se majitelé setkají:
- budou muset dávat pozor na bezpečnostní zóny sami
- stavba na pozemcích s věcným břemenem vyžaduje souhlas
1. Oznámení místo oprávnění
V dokumentární přípravě pro vývoj webu:
- pro osobní vedlejší pozemky v hranicích obydlené oblasti (LPH)
- pro individuální bytovou výstavbu (IHC)
- pro zahradničení
- stavební povolení vyloučeno
- byly zavedeny nové dokumenty:
- oznámení o plánované výstavbě/rekonstrukci zařízení
- oznámení o dokončení stavby/rekonstrukce zařízení
Byla stanovena rovnocennost pojmů:
- projekt individuální bytové výstavby
- Dům
- samostatná obytná budova
V souladu s občanským zákoníkem Ruské federace (článek 39 článku 1):
Projekt individuální bytové výstavby je samostatná budova, která má současně soubor charakteristik:
- počet nadzemních podlaží ne více než 3
- výška ne více než 20 m
- obytný dům:
- sestává z místností a pomocných prostor pro domácí a jiné potřeby a souvisejících s pobytem občanů
- nepodléhají rozdělení na samostatné nemovitosti
Kodex územního plánování Ruské federace (článek 51.1) stanovil postup pro podávání oznámení. Developer musí oznámit správě záměr výstavby domu a následně dokončení jeho stavby zasláním oznámení:
- o plánované výstavbě/rekonstrukci
- o dokončení stavby
Doba kontroly upozornění
Lhůta k posouzení správou přijatých oznámení je 7 dnů.
Během této doby administrativa:
- porovnává parametry objektu, které developer uvedl v ohlášení, s maximálními parametry povolené stavby
- vyvozuje závěry o shodě či nesouladu parametrů
- určuje přípustnost výstavby zařízení:
- podle typu využití půdy
- v souladu se stanovenými omezeními
Na základě výsledků kontroly odešle správa vývojáři oznámení:
- o souladu vybudovaných/rekonstruovaných zařízení s požadavky územního plánování
- o nesouladu objektů se stanovenými urbanistickými požadavky
2. Kdy je výstavba zařízení považována za schválenou?
Stavba objektu se považuje za schválenou, pokud developer obdržel oznámení od správy:
- o shodě parametrů objektu
- o přípustnosti jeho umístění
Uděluje právo na výstavbu v rámci dohodnutých parametrů po dobu 10 let (článek 13 čl. 51.1 Občanského zákoníku Ruské federace).
3. Stavba byla zahájena před zavedením oznámení
Oznámení o plánované výstavbě nebude vyžadováno, pokud byla zahájena na základě dříve získaného povolení.
Po dokončení stavby je třeba podat správnímu orgánu oznámení o této skutečnosti.
4. Situace s nepovolenými stavbami
V případě nepovolené stavby mají úřady právo učinit jedno ze dvou rozhodnutí:
- uvést vlastní výstavbu do souladu s územně plánovací dokumentací:
- s materiály o územním plánování
- s parametry objektu stanovenými federálními zákony
- s maximálními parametry povolené stavby/rekonstrukce OKS stanovených v PZZ
- o demolici budov squatterů
5. Státní katastr a zápis práv
Státní katastrální úřad a státní zápis práv k vytvořenému objektu individuální bytové výstavby nebo zahradního domku (ustanovení 1_1 části 1 článku 15 federálního zákona „o státní evidenci nemovitostí“ č. 218-FZ):
- provádí na žádost státního orgánu nebo orgánu samosprávy
- provádí bez účasti developera
Vývojář může podat žádost nezávisle, pokud orgán místní správy neposlal materiály společnosti Rosreetr. Musíte k němu připojit:
- technický plán
- titulní listina k pozemku
6. Typy oznámení
Do toku dokumentů bylo zavedeno několik typů oznámení schválených nařízením Ministerstva výstavby a bydlení a komunálních služeb Ruské federace (č. 591/pr ze dne 19. září 2018):
Oznámení od vývojáře
- o plánované výstavbě nebo rekonstrukci
- o změnách parametrů plánované výstavby nebo rekonstrukce
- při dokončení stavby
Odezva na oznámení od orgánů místní správy
- o souladu parametrů objektu se stanovenými parametry
- o přípustnosti stavby zařízení
- o nesouladu nebo změně parametrů objektu s parametry uvedenými v administračním oznámení
- o nepřípustnosti stavby zařízení
- o souladu vybudovaných nebo rekonstruovaných objektů s požadavky územních předpisů
7. Oznámení plánované stavby
Oznámení se podávají v následujících případech:
- při plánované výstavbě nebo rekonstrukci
- při zjišťování shody či nedodržení stanovených parametrů
- určit proveditelnost výstavby zařízení
- kdy se změní parametry plánované výstavby/rekonstrukce zařízení
- po dokončení výstavby nebo rekonstrukce zařízení
- při zjišťování souladu či nesouladu stavěných nebo rekonstruovaných domů s požadavky urbanistické legislativy
Příloha k oznámení obsahuje informace o složení informací a dokumentů (článek 4 čl. 51.1 občanského zákoníku Ruské federace):
- ФИО
- místo bydliště
- údaje o dokladu totožnosti
pro právnickou osobu:
- jméno
- oficiální adresa
- OGRN a TIN (pro ruskou organizaci)
- poštovní adresa a (nebo) e-mailová adresa pro komunikaci
- způsob zasílání upozornění na odpověď do administrace
- o pozemku:
- číslo katastru
- adresu nebo popis, který lze použít k určení polohy místa
- informace o právech developera a právech dalších osob k pozemku
- VRI webu
- informace o plánovaných parametrech objektu
- informace o odsazení z hranic paměti
- vlastnické dokumenty k pozemku, pokud práva k němu nejsou zapsána v Jednotném státním registru nemovitostí
- o projektu investiční výstavby:
- účel objektu
- účel oznámení
- k.ú. (při rekonstrukci)
- práva druhých
- plánované parametry:
- počet nadzemních podlaží
- maximální výška
- velikost odsazení od všech hranic pozemku k OKS
- skladovací prostor pod objektem
- popis vnějšího vzhledu OKS:
- při výstavbě v hranicích území historického sídla spolkového nebo regionálního významu
- údaj, že sídliště nepodléhá rozdělení na samostatné nemovité objekty
Objasnění
Popis vnějšího vzhledu objektu obsahuje části:
- textová část:
- parametry objektu
- vnější barevné schéma
- seznam stavebních materiálů, které určují vzhled objektu
- požadavky na architektonická řešení stanovené urbanistickými předpisy
- Fasády
- konfigurace objektu
Poznámka
Při výstavbě nebo rekonstrukci zařízení v hranicích historického sídla spolkového nebo regionálního významu musí developer předložit standardní architektonické řešení. To je požadavek federálního zákona „O předmětech kulturního dědictví (historické a kulturní památky) národů Ruské federace“ (č. 73-FZ).
Oznámení o plánované výstavbě se zasílá jedním z následujících způsobů:
- osobně
- přes MFC
- prostřednictvím portálu veřejných služeb
- doporučenou poštou
Pokud oznámení neobsahuje žádné informace nebo přílohy, budou dokumenty vráceny vývojáři do 3 pracovních dnů. V průvodním dopise je uveden důvod vrácení.
Pokud oznámení vývojáře:
- připraveny v souladu se všemi požadavky
- uvedené informace o budoucí struktuře odpovídají územně plánovacím předpisům územní zóny, v jejímž rámci se pozemek nachází
žadateli bude zasláno oznámení o souladu objektu se stanovenými parametry stavby a přípustnosti jeho umístění na pozemek.
8. Kdy můžete začít stavět dům?
Zahájení stavby ihned po podání ohlášení plánované stavby není možné. Musíte počkat na odpověď od místní správy.
Právo stavět se objeví, když správa potvrdí soulad parametrů domu zadaných developerem s informacemi o lokalitě.
Správní oznámení je platné po dobu 10 let.
Právo stavby vzniká i v případě, že nedojde k žádnému oznámení ze strany správy.
Zákazem stavby objektu se rozumí informace v oznámení o odpovědi správy:
- o rozporu mezi parametry objektu uvedenými v oznámení o plánované výstavbě a parametry stanovenými územním řádem
- o nepřípustnosti stavby zařízení
Kopie oznámení o odpovědi správy jsou současně zasílány orgánům stavebního dozoru a územního dozoru (článek 12 článku 51.1 občanského zákoníku Ruské federace).
9. Důvody pro zamítnutí stavby
Důvody odmítnutí výstavby zařízení:
- byl zjištěn nesoulad mezi parametry objektu a maximálními parametry povolené stavby
- umístění objektu neodpovídá paměti VRI
- umístění objektu není povoleno stanovenými omezeními
- oznámení podala nebo odeslala osoba, která k pozemku nemá práva
Ve správním oznámení se uvede:
- důvody pro odmítnutí
- limitní parametry povolené stavby/rekonstrukce objektů
- informace o nedodržení stanovených maximálních stavebních parametrů zařízení
Pokud je umístění objektu nepřijatelné, projeví se následující:
- nainstalované paměti VRI
- typy omezení používání paměti
- informaci, že developer, který podal ohlášení plánované stavby, nemá práva k pozemku
- informace o nedodržení požadavků na architektonické řešení OKS stanovených územními předpisy
- informace o nesouladu mezi popisem vnějšího vzhledu objektu a předmětem ochrany historického osídlení
10. Oznámení o uvedení zařízení do provozu
Postup při uvádění zařízení do provozu se zavedením zákona č. 340-FZ se znatelně zkomplikoval:
- nejprve se zpracuje technický plán (bez odchylek od parametrů uvedených v odpovědním oznámení vydaném správou o souladu zařízení s parametry povolené stavby)
- oznámení o dokončení stavby se zasílá s následující přílohou:
- technický plán
- potvrzení o registraci vlastnictví ke stavbě
Po obdržení oznámení developera o dokončení stavby provede správa na místě prohlídku. Při kontrole na místě se provádí:
- vnější vzhled objektu je porovnán s jeho popisem a grafickým znázorněním v příloze oznámení o plánované výstavbě
- shoda je určena:
- parametry stavěného domu na informace uvedené developerem v oznámení
- účel objektu a způsob využití stránek
- omezení stanovená dnem doručení oznámení o ukončení stavby
- standardní architektonické řešení, pokud byla stavba realizována v hranicích historického sídla spolkového nebo regionálního významu
11. Důvody odmítnutí uvedení zařízení do provozu
Důvody, proč správa odmítla informovat o uvedení zařízení do provozu (ustanovení 6 článku 55 občanského zákoníku Ruské federace):
- budova neodpovídá:
- VRI pozemku
- územní zóna
- vývojové parametry stanovené v PZZ
- v blízkosti elektrického vedení nebo plynovodu, kde NENÍ stavebnictví vůbec povoleno
Při uvádění zařízení do provozu z důvodu nedodržení deklarovaných parametrů a VRI lokality bylo nalezeno více „reálných“ příkladů:
- v oznámení o plánované výstavbě bylo uvedeno, že dům bude dvoupodlažní o rozměrech 10 m x 10 m a dům byl postaven:
- se dvěma nadzemními podlažími a suterénem
- třípodlažní s podkrovím
- Během výstavby došlo ke změně plochy budovy
11. Shrnutí
Účelem zavedení zákona je zefektivnění soukromé bytové výstavby:
- byly stanoveny jednotné požadavky pro výstavbu bytových domů na pozemcích poskytnutých:
- pro zahradničení
- pro individuální bytovou výstavbu
- pro provozování soukromých pozemků pro domácnost v hranicích obydlené oblasti
- OKS
- nepovolené stavby
Federální zákon č. 340-FZ umožňuje:
- určit možnost výstavby
- vyloučit výstavbu staveb veřejného zdraví při zjevných a hrubých porušeních zákona
Užitečné informace
- „Dacha Amnesty“ 2021 – 2026: nové příležitosti – čtěte zde
- Rizika zřízení červených čar na pozemku – zde
- Co je to věcné břemeno k pozemku naleznete zde
- Stavební normy pro zahradní pozemky naleznete zde
- Daň z pozemků pro fyzické osoby od roku 2020 – zde
- Co lze postavit na pozemcích pro rolnické (farmářské) hospodaření (rolnické hospodaření) – čtěte zde
- Jak se využívají pozemky doživotního dědičného vlastnictví (LIP) – zde
- Podmínky pro zápis vlastnictví k zabraným pozemkům naleznete zde
- Jak jsou využívány a rozvíjeny pozemky v chráněných zónách kulturních památek naleznete zde
- O novém Klasifikátoru druhů povoleného využití pozemků – 2019 se dozvíte zde
- Proč je „lesní amnestie“ pro vlastníky pozemků zajímavá – čtěte zde
- Charakteristiku kapitálových a nekapitálových (dočasných) objektů naleznete zde
- Výpočet daní z nemovitostí dle nových pravidel pro rok 2019 naleznete zde
- Více o důsledcích nesprávného užívání pozemků se dozvíte zde
Odpovědnost za stavbu bez stavebního povolení je správní pokutou, ale není to jediný negativní důsledek stavby bez povolení. Co se stane, když stavíte bez povolení? Podrobně mluvíme v našem článku.
- Co je stavební povolení
- Kdy je potřeba stavební povolení?
- Když není potřeba stavební povolení
Co je stavební povolení
Stavební povolení je dokument potvrzující, že developer má:
- práva k pozemku (vlastnictví, nájem atd.);
- právní důvody pro stavbu stavby na tomto místě (druh povoleného využití pozemku musí umožňovat výstavbu této konkrétní budovy na něm);
- soulad projektové dokumentace s platnou legislativou.
Získání povolení je zdlouhavá a velmi pracná procedura, takže je spousta lidí, kteří se mu chtějí vyhnout.
Kdy je potřeba stavební povolení?
U většiny nemovitostí je bezpodmínečně nutné předchozí povolení stavby (i rekonstrukce). To platí pro všechny projekty investiční výstavby (budovy, stavby, stavby). Hlavním kritériem pro stanovení investičních nákladů na výstavbu je přítomnost silného spojení s pozemkem a nemožnost přemístění objektu, aniž by byl ohrožen jeho účel a hlavní vlastnosti (článek 10.2 článku 1 Kodexu územního plánování Ruské federace) .
Objekt postavený bez stavebního povolení je klasifikován jako nepovolená stavba.
Když není potřeba stavební povolení
Přitom část 17 Čl. 51 Kodexu územního plánování Ruské federace stanoví řadu výjimek z pravidla. Občané si zejména nemusí vyřizovat povolení ke stavbě jednotlivých bytových domů (oznámení o zahájení stavby), garáží a zahradních domků pro účely nesouvisející s podnikatelskou činností. Patří sem i vzácnější situace – výstavba pomocných budov a konstrukcí, vrtů, antén pro umístění komunikačních zařízení atd.
Připomeňme, že při předání spravedlnosti subjektům, které neobdržely stavební povolení, je soud povinen si především vyjasnit otázku, zda je toto povolení v zásadě nutné. Někdy tento úkol není tak jednoduchý. FKP „Oddělení zákazníka pro investiční výstavbu Ministerstva obrany Ruské federace“ tak dostalo pokutu 0,5 milionu rublů. podle části 1 Čl. 9.5 zákoníku správních deliktů Ruské federace za to, že při provádění stavebních a instalačních prací na místě vojenského útvaru pro umístění prototypu satelitní komunikační stanice neměl stavební povolení, přestože FKP předložil závěr oprávněného orgánu že stavební povolení v tomto případě není potřeba .
FKP s uloženou pokutou nesouhlasil a odvolal se k Rozhodčímu soudu. První instance a poté dvě vyšší však rozhodly, že jednání FKP představuje přestupek podle čl. 9.5 Kodex správních deliktů Ruské federace. Nejvyšší soud Ruské federace tento spor ukončil s tím, že podle odst. 4 části 17 čl. 51 odst. 305 není nutné stavební povolení. 21 Občanský zákoník Ruské federace (definice č. 20655-ES40-126531 ve věci č. A2020-XNUMX/XNUMX).
Odpovědnost za nepovolenou stavbu
Stavba bez povolení podléhá správní odpovědnosti podle čl. 9.5 zákoníku o správních deliktech Ruské federace Tento článek stanoví dva tresty pro porušovatele.
Hlavním typem trestu za stavbu bez povolení je správní pokuta. Jeho hodnota se liší v závislosti na pachateli. Občané tak budou pokutováni v rozmezí od 2 000 do 5 000 rublů; úředníci a jednotliví podnikatelé – od 20 000 do 50 000 rublů; Pro organizace je poskytována nejpůsobivější pokuta v rozmezí od 500 000 do 1 000 000 rublů.
Subjekty, jako jsou právnické osoby a jednotliví podnikatelé, mohou být také potrestáni, jako je správní pozastavení činnosti až na 90 dnů.
Promlčecí lhůta pro stíhání podle tohoto článku je 1 rok.
Kdo může nést odpovědnost za stavbu bez povolení?
Jak vysvětlil Nejvyšší rozhodčí soud Ruské federace v usnesení pléna Nejvyššího rozhodčího soudu Ruské federace ze dne 17.02.2011. února 11 č. 1, subjekty odpovědnosti za správní delikt podle části 9.5 čl. XNUMX zákoníku o správních deliktech Ruské federace může být:
- developer (zákazník na základě stavební smlouvy), protože je to on, kdo musí získat stavební povolení (článek 51 zákona o územním plánování Ruské federace);
- jiné osoby provádějící příslušnou práci, například dodavatel nebo subdodavatel. Ti jsou zase povinni zajistit, aby developer před zahájením prací na základě smlouvy obdržel stavební povolení.
Jaké další důsledky nastanou při stavbě bez povolení?
Stavba bez stavebního povolení v případech, kdy je jeho získání povinné, s sebou nese nejen administrativní odpovědnost. Můžeme také hovořit o občanskoprávní odpovědnosti, která je vyjádřena formou nuceného zbourání nepovolené stavby nebo jejího uvedení do souladu se zákonem. O demolici nebo uvedení do souladu může rozhodnout orgán místní samosprávy nebo soud (bod 10 usnesení Pléna ozbrojených sil Ruské federace ze dne 12.12.2023. prosince 44 č. XNUMX).
Kromě toho osoba, která postavila předmět bez povolení, k němu nemá vlastnická práva, nemůže jej používat ani s ním nakládat (článek 2 článku 222 občanského zákoníku Ruské federace).
Pokud stavěný objekt, i přes chybějící stavební povolení, přesto splňuje stanovené požadavky, má pozemek vhodný druh povoleného využití a je poskytnut předepsaným způsobem a stavba sama o sobě neporušuje práva a zájmy jiných osob. osob, je možné uznat jeho vlastnictví soudní cestou.
Shrňme si výše uvedené:
- Investiční projekty musí být realizovány až po získání stavebního povolení. Některé výjimky stanoví zákon.
- Pokud je stavba, stavba nebo stavba vyžadující stavební povolení postavena bez tohoto povolení, považuje se to za nepovolenou stavbu.
- Stavba bez stavebního povolení s sebou nese správní odpovědnost podle čl. 9.5 Kodex správních deliktů Ruské federace.
- Nepovolená stavba může být zachována rozhodnutím soudu. V ostatních případech podléhá demolici.
Podrobnější informace k tématu naleznete v ConsultantPlus.
Vyzkoušejte bezplatný přístup do systému na 2 dny.
