Co lze postavit na pozemku bez stavebního povolení?

Rozebereme si, v jakých situacích může podnikatel potřebovat stavební povolení, jak projít všemi fázemi jeho získání a jak si tento proces zjednodušit.

• Kdy potřebujete stavební povolení?
• Kdo vydává povolení
• Jak prozkoumat pozemek
• Jaké technické projekty jsou potřeba
• Jak připravit a odevzdat dokumenty
• Jak si vybrat zprostředkovatele pro získání povolení
• Hlavní

Kdy potřebujete stavební povolení?

Stavební povolení potvrzuje, že dokumentace stavby je v souladu s předpisy územního plánování, jakož i plánovacími projekty, geodézií a dalšími požadavky článku 51 občanského zákoníku Ruské federace.

Tento dokument uděluje fyzickým osobám podnikatelům a právnickým osobám právo stavět budovy k prodeji nebo ke komerčním účelům. Například pro kancelář, obchod, kadeřnictví, myčku aut atp. V některých případech je to vyžadováno, když je třeba objekt rekonstruovat spíše než stavět od začátku.

Bez stavebního povolení se obejdete, pokud objekt nemá základy, to znamená, že jej lze přestěhovat. Jedná se o stánky a kiosky. Nebude to potřeba, pokud se podnikatel chystá stavět:

• plynovod,
• vodovodní potrubí,
• tramvajové koleje nebo jiné předměty ze seznamu „jiné případy“.

V ostatních případech je podnik povinen získat povolení před zahájením práce. Bez něj mohou obecní úřady prohlásit stavbu za nezákonnou prostřednictvím soudu. Pak ji bude muset majitel na vlastní náklady zbourat. Bude také uložena pokuta: pro jednotlivé podnikatele – od 20 000 do 50 000 rublů, pro právnickou osobu – od 500 000 do 1 000 000 rublů.

Kdo vydává povolení

Povolení vydává orgán místní samosprávy, na jehož území se pozemek nachází: ve městech – kancelář starosty, v ostatních sídlech – obecní správa.

Která agentura je odpovědná za vydávání v konkrétní lokalitě, zjistíte na Státních službách. Přejděte na webovou stránku a zadejte svou geolokaci.

Například pro geolokaci „Moskva“ bude požadovaným oddělením Výbor pro státní stavební dozor města Moskvy.

Než požádáte o stavební povolení, musíte:

1. prozkoumat zemi,
2. vypracování technického návrhu stavby,
3. připravit dokumenty.

Jak prozkoumat pozemek

Pozemek je zkontrolován, zda splňuje všechny regulační požadavky. Za tímto účelem se provádí vyšetření. Sami to udělat nemůžete – vyšetření se objednává u geodetů a inženýrů s licencí od státu.

Na základě výsledků studie je sestaven SPOSU — plány organizace plánování pozemku. Označují důležité parametry budoucí budovy: počet podlaží, plocha budovy, počet potrubí atd.

K SPOSU je někdy doplněn inženýrsko-geologický závěr. Obsahuje informace o půdě, klimatu a ekologii oblasti. SPOZU a inženýrsko-geologický závěr nám umožňují pochopit, zda je zemina schopna unést založení stavby.

Kromě vyšetření, studovat zemi, kterou potřebujete GPZU — územní plán pozemku. Ukazuje:

1. co je nad zemí: hranice lokality, bezpečnostní zóny (pokud existují),
2. co je pod zemí: potrubí, napájecí kabely. Pokud projdou areálem, nemůžete tam stavět, protože k nim musí mít přístup veřejné služby v případě nehody.

O GPZU lze požádat prostřednictvím webových stránek státních služeb.

Jaké technické projekty jsou potřeba

K získání stavebního povolení budou zapotřebí následující technické projekty:

• AGR — architektonické a urbanistické řešení. Zobrazuje umístění budovy na místě, vchody a východy a podrobně popisuje materiály základů, stěn a střechy. Vzhled stavby musí zapadat do vzhledu lokality, jinak nemusí být vydáno stavební povolení. AGR je vyvinut architektem a schválen architektonickým výborem.
• Plán organizace výstavby. Toto je popis samotného procesu výstavby: kolik let nebo měsíců se plánuje stavět, v jakou denní dobu budou práce prováděny, kde budou skladovány stavební materiály, kdo bude odvážet odpadky. Plán lze vypracovat samostatně nebo objednat u projekční organizace.

Jak připravit a odevzdat dokumenty

Pro získání stavebního povolení musí jednotlivý podnikatel nebo právnická osoba shromáždit všechny výše uvedené dokumenty:

• SPOZU,
• GPZU,
• AGR,
• plán organizace výstavby.

• smlouva o prodeji nebo pronájmu pozemku,
• souhlas s výstavbou od každého vlastníka pozemku, pokud je více,
• ustavující dokumenty žadatele.

Musíte také vyplnit žádost. Jeho prázdný formulář a vzor vyplnění lze nalézt na webu Státních služeb v sekci „Dokumenty potřebné k přijetí služby“.

Žádost a dokumenty můžete podat místní samosprávě:

1. osobně;
2. emailem;
3. prostřednictvím zástupce, který má plnou moc;
4. prostřednictvím webových stránek Státních služeb (sekce „Kontakty“). V tomto případě bude vyžadován elektronický podpis a kopie všech dokumentů.

Minimální doba odezvy ze strany vládních agentur je 10 pracovních dnů. Odpověď může být kladná nebo záporná.

Povolení může být zamítnuto, pokud některé dokumenty chybí nebo při jejich přípravě došlo k chybám. Podrobný popis chyb je k dispozici na webu Státních služeb v sekci „Důvody pro přijetí služby, důvody pro odmítnutí“. V případě odmítnutí budou muset být dokumenty předloženy znovu.

Jak si vybrat zprostředkovatele pro získání povolení

Nejjednodušší způsob, jak se vyhnout chybám, je zapojit zprostředkovatelskou společnost. Může pomoci jak s konkrétními procesy, například provést pouze kontrolu místa, a udělat vše „na klíč“ – provést zkoušku, připravit technické projekty a předložit dokumenty.

Při výběru takové společnosti je důležité:

• kontrolovat jeho zakladatele a manažery,
• prostudujte si, s kým již spolupracovala, jaké byly výsledky,
• ověřit, zda má firma licenci na inženýrské a geodetické práce. Chcete-li to provést, přejděte do registru malých a středních podniků na daňovém webu a do vyhledávacího pole zadejte TIN, OGRNIP nebo název společnosti.

Před zahájením spolupráce je vhodné sepsat smlouvu s podrobným seznamem služeb, které bude společnost poskytovat a technickou specifikací (TOR).

Co by mělo obsahovat výkaz práce:

• k čemu je stavba určena (kancelář, prodejna, myčka aut, obytný dům atd.),
• kolik bude mít pater,
• odhad stavby.

Hlavní

Stavební povolení je nutné, pokud fyzická osoba podnikatel nebo právnická osoba plánuje postavit budovu na prodej, pro kancelář, prodejnu, myčku aut, kadeřnictví apod.

Pro získání povolení je potřeba vypracovat studii pozemku, vypracovat technické návrhy stavby, připravit podklady a předat je samosprávě, na jejímž pozemku se pozemek nachází.

Součástí studie pozemku je jeho zkoumání, na základě jehož výsledků je vypracována SPOZU. Studie navíc zahrnuje GPZU, která je požadována u Státních služeb.

Technické projekty, které jsou potřebné pro povolení, zahrnují AGR a plán organizace výstavby.

Dokumenty a žádost o povolení můžete předložit prostřednictvím státních služeb. K tomu budete potřebovat elektronický podpis.

Zprostředkovatelská společnost může provést průzkum pozemku, připravit a předložit dokumenty pro podnikatele.

Co je klasifikováno jako squatterská výstavba, je specifikováno v novelách občanského zákoníku, které byly zavedeny v roce 2018. Za posledních pět let byly v Rusku nemovitosti uznány jako takové, pokud:

• postaveno bez zákonem požadovaných povolení;
• postaveny v rozporu s pravidly územního plánování;
• stojí na pozemku, na kterém jsou porušována pravidla nebo kde je stavba zakázána.

Nepovolená stavba – není zdaleka neobvyklé jak ve městech, tak v malých městech. Například bytový dům byl postaven na průmyslové nebo zemědělské půdě nebo bytový dům byl postaven na místě pro individuální výstavbu. Další možností je, že při stavbě domu majitel porušil urbanistické normy: vzdálenost od jeho domova k sousedovi je méně než šest metrů, pokud je dům z kamene, a mezi budovou a plynovým potrubím – méně než sedm .

Podle urbanistických pravidel by mezi dvěma dřevěnými domy měla být vzdálenost 15 metrů. Pokud soused toto pravidlo poruší, může být jeho stavba považována za nepovolenou.

Je důležité, aby v době výstavby nebyly porušeny všechny požadavky. Pokud se objevily později, nelze stavbu označit za nepovolenou. Například u hotového domu, postaveného podle všech pravidel, přemístili plynaři hlavní potrubí a to skončilo ve vzdálenosti necelých sedmi metrů od domu. V tomto případě není na vině vlastník objektu.

Zákon z roku 2018 přináší majitelům budov další úlevu. Dokument konkrétně stanoví, že vlastník se nepovažuje za porušovatele, pokud o omezeních nevěděl. Člověk si například postavil dům a později místní správa zjistila, že pozemek pod ním je v chráněné zóně.

Co to bude za squattera?

Každý zjištěný případ nepovolené stavby je považován za porušení zákona. Až do roku 2018 byly takové domy, garáže a stodoly téměř vždy zbourány. O osudu nepovolené stavby dnes rozhoduje nejčastěji soud – může tam každý, kdo je stavbou rušen. Po prostudování případu soud rozhodne o demolici objektu, jde však o krajní řešení. Žalovaný zpravidla dostává šanci vše napravit – vlastník musí prokázat, že v době výstavby o omezeních nevěděl, stavba odpovídá stavebním předpisům, bezpečnostním požadavkům, neporušuje práva třetích osob a nepoškozuje životní prostředí.

Stává se ale, že soud přesto vlastníka zaváže k demolici objektu. Lhůta závisí na typu stavby a je vždy uvedena v soudním příkazu. Během této doby musí majitel dům, garáž nebo jinou stavbu rozebrat.

Pokud vlastník budovu nezbourá, zbourají ji pracovníci veřejných služeb. Faktura za práci však bude zaslána majiteli stránek

Někdy obec sama určuje, co s černou stavbou dělat. Ale moc moc nemá. Místní úřady nemají právo se stavby dotýkat, pokud je na státním nebo obecním pozemku. Existuje pouze jedna výjimka – stavba představuje ohrožení života nebo zdraví lidí. Správa osady se také nemůže dotknout soukromého nebo bytového domu. I když jsou pro lidi nebezpečné.

Obec může majitele donutit, aby budovu squatteru zboural ve třech případech:

• vlastnické právo nebylo zaregistrováno v Rosreestr;
• pozemek patří do kategorie, kde není možné takové stavby postavit, nebo existují jiná omezení pro výstavbu;
• Existuje soudní rozhodnutí o demolici.

Stavba bez povolení podle zákoníku správních deliktů podléhá pokutě. V takových případech mohou být jednotlivci požádáni, aby zaplatili od 2 000 do 5 000 rublů, úředníci a jednotliví podnikatelé – od 20 000 do 50 000 rublů, právnické osoby – od 500 000 do 1 000 000 rublů.

Ve výjimečných případech může být pozemek, kde stojí budova squatteru, odebrán. Ovšem pouze v případě, že její vlastník na základě soudního příkazu stavbu nezbourá. A také když je pozemek využíván k jiným účelům nebo je ohroženo životní prostředí.

Jak zlegalizovat neoprávněnou stavbu

Stále je možné legalizovat stavbu, která byla postavena s porušením. To však mohou udělat pouze majitelé pozemku, na kterém dům, garáž nebo jiná stavba stojí. Pokud například podle dokumentů pozemek patří rodičům a děti tam postavily dům, bude třeba nejprve vyřešit problém.

I když je pozemek ve vlastnictví, je třeba před soudem vzít v úvahu další tři faktory:

• je povoleno stavět takové objekty na vašem webu;

• splňuje budova požadavky městského plánování – pokud je lze odstranit, bude to muset být provedeno;
• zda stavba neporušuje práva jiných osob a neohrožuje život a zdraví jiných osob.

Jsou-li splněny všechny podmínky a vlastník nepovolené stavby přestupky tam, kde to bylo možné, odstranil, má právo obrátit se na soud s návrhem na legalizaci stavby. Musíte se obrátit na soud, který se vztahuje na území, kde se nemovitost nachází. Pokud je hodnota předmětu nižší než 50 000 rublů, musíte se obrátit na magistrátní soud, v ostatních případech na okresní soud.

Vlastník pozemku musí soudu předložit balíček dokumentů, který obsahuje:

• prohlášení o nároku;
• územní plán lokality, který si lze vyžádat u obce;
• dokumenty, které potvrzují vlastnictví půdy;
• potvrzení o zaplacení státního cla;
• výsledky vyšetření.

Poslední dokument je nejdůležitější. Pro legalizaci stavby se budete muset obrátit na specializovanou organizaci, která se zabývá stavebně technickými expertizami. Firma dům prohlédne a vystaví závěr. Dokument musí potvrzovat, že budova je v souladu s požadavky územního plánování, je bezpečná pro ostatní a nejsou s ní spojeny žádné kontroverzní otázky. Například, že dům nestojí na části sousedova pozemku, jsou zohledněny všechny požární a hygienické normy nebo je snížen počet pater domu.

Pokud je pozemek obecní, bude možné stavbu také legitimovat, ale za předpokladu, že bude splňovat všechny náležitosti, a ve smlouvě na pozemek nebudou žádná omezení.

Poté, co soud rozhodne o legalizaci budovy, může její vlastník kontaktovat společnost Rosreestr, aby odstranila značku o stavu nepovolené stavby z dokumentů potvrzujících vlastnictví.

Stručně, fascinující a užitečně o penězích – v našem telegramovém kanálu t.me/Life_Akbars. Přidejte se k nám!