Stavba na zemědělských pozemcích – nový zákon, požadavky | Moderní podnikatel

Stavba na zemědělské půdě je povolena pouze při splnění řady podmínek stanovených zákonem. V našem článku se budeme podrobně zabývat tím, kdo a co může stavět na zemědělské půdě.

• Je možné stavět na zemědělské půdě?
  • Zemědělská půda – lze ji postavit na orné půdě nebo pastvině?
  • Ostatní zemědělská půda
  • Jaký dům lze postavit na selském statku?
  • Krajský zákaz výstavby pro rolnické farmy
  • Výstavba bydlení v SNT na zemědělské půdě
  • Výstavba bydlení v SNT na sídlištních pozemcích

  Je možné stavět na zemědělské půdě?

  Zemědělské pozemky se nacházejí mimo města, vesnice a další obydlené oblasti. Jsou určeny především pro zemědělskou výrobu a vše, co s ní nějak souvisí (ustanovení 1 článku 78 zemského zákoníku Ruské federace). Výstavba není na seznamu možných činností na takových pozemcích.

  Bez budov se přitom nelze obejít, protože lidé zabývající se zemědělstvím vyžadují obytné budovy a kůlny pro uskladnění techniky a zvířata potřebují chlévy.

  Zemědělská půda – lze ji postavit na orné půdě nebo pastvině?

  Mezi zemědělskou půdou patří:

  • pozemky pro zemědělství, které nejsou klasifikovány jako zemědělská půda;
  • cenné pozemky podléhající zvláštní ochraně, které se nazývají zemědělské pozemky (článek 1 článku 79 zemského zákoníku Ruské federace). Patří sem orná půda, sená, pastviny, úhor, pozemky zabrané trvalkovými výsadbami (sady, vinice a další).

  Obecně platí, že na zemědělské půdě je zakázána výstavba. Mohou být použity pouze pro zemědělské účely.

  To znamená, že na orné půdě, pastvinách a senách nemůžete stavět vůbec žádné stavby. Nemůžete stavět na pozemcích vyhrazených pro zahrady a vinice.

  U těchto pozemků se neprovádí urbanistická úprava a nejsou stanoveny druhy povoleného využití. Tím je vyloučena možnost jejich využití pro rozvoj a následný provoz stavebních projektů (bod 5 Přezkumu soudní praxe Nejvyššího soudu Ruské federace za 2013. čtvrtletí 04.06.2014 (schváleno Prezidiem Nejvyššího soudu Ruské federace). Ruská federace dne XNUMX. června XNUMX).

  Ostatní zemědělská půda

  Na zemědělských pozemcích, které nejsou klasifikovány jako zemědělská půda, mohou být umístěny různé objekty (zemědělské komunikace, komunikace, rekultivační ochranné lesní porosty, vodní plochy), ale i stavby (projekty investiční výstavby, neinvestiční budovy, stavby sloužící k výroba, skladování a prvotní zpracování zemědělských produktů, nestacionární maloobchodní zařízení, obytné budovy).

  Takové pozemky mají svůj typ povoleného využití, který určuje, zda na nich lze nebo nelze něco stavět. Příklady nejběžnějších povolených použití:

  • pěstování obilí a jiných zemědělských plodin;
  • pěstování zeleniny;
  • pěstování léčivých a květinových plodin;
  • práce na zahradě;
  • chov zvířat, chov dobytka, kožešinový chov, chov drůbeže, chov prasat, včelařství, chov ryb;
  • skladování a zpracování zemědělských produktů;
  • umístění budov a staveb sloužících ke skladování a zpracování zemědělských produktů atd.

  Zvláštní práva z hlediska výstavby na zemědělských pozemcích mají rolnické (zemědělské) domácnosti (K(F)H) a vlastníci pozemků v zahrádkářských a zelinářských svazech.

  Výstavba na rolnických zemědělských pozemcích

  Od 01.03.2022. 299. 02.07.2021 je v Rusku účinný nový zákon o výstavbě na zemědělských pozemcích ve vlastnictví K(F)H (zákon č. 4-FZ ze dne 11. 11.06.2003. 74). Než tento zákon vstoupil v platnost, mohli zemědělci na takových pozemcích stavět pouze hospodářské budovy. Nyní je také povoleno stavět obytné budovy na zemědělských pozemcích pro hospodaření (článek XNUMX, článek XNUMX zákona ze dne XNUMX. XNUMX. XNUMX č. XNUMX-FZ „O K(F)H“).

  To je povoleno za předpokladu, že jsou současně splněny následující podmínky:

  1. Postavit lze pouze jeden dům.
  2. Počet podlaží by neměl přesáhnout 3.
  3. Celková plocha domu by neměla být větší než 500 metrů čtverečních. m, a stavební plocha pod ní by neměla přesáhnout 0,25% plochy pozemku.
  4. Na pozemku je fakticky provozována činnost K(F)H (sdružení občanů spřízněných příbuzenským nebo příbuzenským vztahem, majících majetek K(F)H ve společném nebo individuálním vlastnictví).

  Stavba obytné budovy pro soukromé farmy je možná na zemědělské půdě s jakýmkoliv povoleným využitím a dokonce i na zemědělské půdě, ale pouze v případě, že kraj neuložil vlastní zákaz.

  Jaký dům lze postavit na rolnické farmě

  Postavený dům musí zároveň splňovat všechny požárně bezpečnostní, hygienické, stavební a jiné požadavky a urbanistické předpisy. Jinak jako každý jiný dům může být uznán jako nepovolená stavba.

  Zahájení stavby musí být oznámeno místní správě. Do 01.03.2031. 12. 70 lze zápis vlastnictví k takovému domu provádět také zjednodušeným způsobem (na základě dacha amnestie) (ustanovení 218, § 13.07.2015 zákona „o státní evidenci nemovitostí“ č. XNUMX XNUMX).

  Regionální zákaz výstavby pro rolnické farmy

  Je nutné vzít v úvahu, že subjekt Ruské federace může zakázat výstavbu, rekonstrukci a provoz obytných domů K(F)H v konkrétních obcích (článek 5 čl. 11 zákona č. 74-FZ). Například zákon Moskevské oblasti ze dne 25.04.2022. dubna 64 č. 2022/60-OZ stanovil, že farmy nemohou stavět obytné budovy na územích XNUMX obcí Moskevské oblasti (například městská část Balashikha, městská část Zaraissky okres atd.)

  V Leningradské oblasti byl od 01.03.2022. 08.02.2022. 5 v celém regionu zaveden zákaz výstavby obydlí pro rolnické farmy a platí pro celý region bez výjimky (viz Zákon Leningradské oblasti ze dne XNUMX. XNUMX. XNUMX č. XNUMX -OZ)

  Toto právo mají kraje především proto, aby nedocházelo k nadměrnému zdražování pozemků v blízkosti velkých měst.

  Pozornost! Je-li na hospodářském pozemku postavena obytná budova, nelze pozemek dále dělit, s výjimkou případů zabavení pro státní nebo obecní potřeby.

  Výstavba průmyslových objektů na pozemcích rolnických statků

  Rolnické farmy mohou stavět některé průmyslové budovy na zemědělských pozemcích za účelem „umístění rolnických farem“. Je však třeba vzít v úvahu omezení:

  průmyslové stavby na zemědělské půdě v souladu s Čl. 77 zemského zákoníku Ruské federace lze použít buď pro výrobu zemědělských produktů, nebo pro jejich skladování nebo pro jejich primární zpracování. To znamená, že na pozemku rolnické farmy můžete postavit farmu pro hospodářská zvířata, sklad pro skladování obilí, ledničku na mléko a mlýn. Ale postavit pekárnu už nejde, protože. Chléb není primární zpracovaný produkt.

  Life hack: které produkty jsou v Ruské federaci považovány za „prvotní produkty zemědělského zpracování“ si můžete ověřit ve zvláštním nařízení vlády Ruské federace ze dne 25.07.2006. července 458 č. 2 (úplné znění, relevantní pro dnešek, je v systém ConsultantPlus, kde jsou dokumenty neustále aktualizovány). Pokud se nemůžete přihlásit do systému online, zaregistrujte se k bezplatné zkušební verzi pomocí našeho odkazu, po XNUMX dnech se automaticky odpojí.

  Výstavba na zahradách a zeleninových pozemcích

  Zahradnická a zahrádkářská partnerství mohou být umístěna jak na zemědělských pozemcích, tak na pozemcích sídlišť. Tyto pozemky se také liší typem povoleného využití, například mohou být určeny „pro zahradničení“, „pro zeleninové zahradnictví“.

  Výstavba bydlení v SNT na zemědělské půdě

  Připomeňme si: bývaly osady dacha „s registrací“ a „bez registrace“. Právě chaty „bez registrace“ se nacházely na zemědělských pozemcích.

  Dnes je v SNT, které se nachází na zemědělských pozemcích, možné stavět sezónní bydlení (tedy zahradní domek k rekreaci) a hospodářské budovy.

  

  Bydlení lze v takové SND stavět pouze v případě, že území SND je zahrnuto do místních Pravidel využití a rozvoje území a je zajištěn takový způsob využití, jako je výstavba individuální bytové výstavby.

  Tohle je těžká chvíle. Místní úřady schvalují pravidla využití území a rozvoje s předpisy pro územní plánování prostřednictvím veřejných projednání (jsou zveřejněny v novinách, na webu správy a čekají na vyjádření občanů). Občané tato veřejná projednání Pravidel nejčastěji ignorují.

  Mezitím může nastat situace, že na místě nejenže nelze postavit bytový dům, ale nelze do něj zapsat ani zapsat dříve postavený bytový dům postavený podle zákona. A to vše proto, že nový Územní řád počítal s využitím území SNT např. pouze pro umístění ovocných stromů a hospodářských budov. Je také možné, že Územní řád a územně plánovací předpisy pro SNT, která je od osady vzdálená, prostě nebyly schváleny. Pak, doslova podle zákona, je také nemožné stavět na místě SNT.

  Pro zjištění, jaké využití je na vaší zahradě povoleno pro zemědělské účely, doporučujeme objednat si čerstvý výpis z Jednotného státního rejstříku od MFC (vše, co bylo obcí změněno, je automaticky zapsáno katastrální komorou a zapsáno do rejstříku – Jednotný státní rejstřík).

  Výstavba bydlení v SNT na sídlištních pozemcích

  Takže podle čl. 23.1 zákona č. 217-FZ je výstavba bytových domů povolena pouze na těch pozemcích zahrad, které jsou speciálně určeny pro výstavbu bydlení v souladu s Územním řádem a předpisy územního plánování (toto je součástí Územního řádu). Pro sídelní pozemky jsou v zásadě stanoveny urbanistické předpisy.

  S největší pravděpodobností, pokud má lokalita SNT zamýšlený účel „osadní půdy“, bude na ní povolena výstavba obytné budovy, což znamená, že lze postavit i hospodářské budovy.

  Je však třeba si ještě ověřit, co mají místní úřady předepsané v územním řádu – viz výše, doporučujeme objednat si čerstvý výpis z Jednotné státní evidence nemovitostí.

  Územní řád také určuje maximální parametry obytných budov, které lze na zahradních pozemcích postavit (článek 2, článek 23.1 zákona č. 217-FZ). V žádném případě by takový dům neměl být vyšší než 3 podlaží a 20 metrů, měl by být určen výhradně k bydlení občanů a neměl by být rozdělen na samostatné nemovitosti (článek 39 článku 1 Kodexu územního plánování Ruské federace). Federace). Místní předpisy však mohou obsahovat další omezení.

  Na zahradních pozemcích je zakázáno stavět jakékoli nové nemovitosti. Pokud byla na takovém místě postavena a registrována přístavba před 01.01.2019. 32. 54, zůstává její vlastnictví zachováno (část 217, článek XNUMX zákona č. XNUMX-FZ).

  Do 01.03.2031. března XNUMX lze zjednodušeně evidovat obytné budovy na pozemcích zahrad (v rámci dačické amnestie).

  ***
  Jak vidíme, výstavba na zemědělské půdě je možná, i když velmi omezená.

  Na zemědělské půdě, která se nazývá „zemědělská půda“, nelze nic stavět;

  Na pozemcích rolnických farem je vždy možné postavit hospodářské budovy, ale bydlení – pouze pokud to orgány regionu (kraj, území, republika) nezakázaly;

  Na pozemcích SNT lze vždy stavět hospodářské budovy a sezónní domy;

  Je možné postavit bydlení pro registraci v místě bydliště v SNT, ale pouze v případě, že území SNT je zahrnuto do místních Pravidel využití a rozvoje území a byly zavedeny předpisy územního plánování, které umožňují výstavbu bydlení konkrétně na tomto území . Územní řád navíc stanoví omezení pro individuální bytovou výstavbu (počet podlaží, materiál atd.)

  Podrobnější informace k tématu naleznete v ConsultantPlus.
  Vyzkoušejte bezplatný přístup do systému na 2 dny.

  

  V zemědělství má efektivní využívání půdy velký význam. Vzhledem ke klimatu naší země, které není dostatečně příznivé pro pěstování zemědělských plodin, je důležité efektivně využívat již zastavěnou půdu.

  Zároveň se používají různé metody, které mají vlastníky půdy stimulovat k práci na ní, včetně daňové regulace.

  POKUD SE POZEMEK NEPOUŽÍVÁ K ZAHÁJENÉMU ÚČELU, SAZBA SE ZVYŠUJE.

  V souladu s článkem 389 daňového zákoníku Ruské federace podléhají pozemky, zejména zemědělská půda, dani z pozemků. Pro pozemky různých kategorií jsou však stanoveny různé sazby daně (článek 394 daňového zákoníku Ruské federace).

  Obecně se uplatňuje sazba 1,5 %, ale u některých kategorií půdy se rovná 0,3 %, a to i u pozemků klasifikovaných jako zemědělská půda nebo jako půda v zónách zemědělského využití v obydlených oblastech a využívaných k zemědělské výrobě [1] >.

  Podle článku 77 pozemkového zákoníku Ruské federace se zemědělskou půdou rozumí půda nacházející se mimo hranice obydlené oblasti, poskytovaná pro zemědělské potřeby a také určená k těmto účelům.

  Zemědělské pozemky zahrnují zemědělské pozemky, pozemky zabírané vnitřními zemědělskými cestami, komunikacemi, lesní plantáže určené k zajištění ochrany pozemků před negativními vlivy, vodní plochy (včetně rybníků tvořených vodojemy na vodních tocích a využívaných pro rybníkářství), jakož i budovy a stavby sloužící k výrobě, skladování a primárnímu zpracování zemědělských produktů.

  Vlastníci pozemků a osoby, které nejsou vlastníky pozemků, jsou povinni využívat pozemky v souladu s jejich zamýšleným účelem způsobem, který by neměl poškozovat životní prostředí, zejména půdu jako přírodní objekt (článek 42 pozemkového zákoníku Ruské federace).

  Z odstavce 3 článku 6 federálního zákona ze dne 24.07.2002 č. 101-FZ „O oběhu zemědělské půdy“ vyplývá, že skutečnost, že pozemkový pozemek není využíván pro zemědělství nebo jiné činnosti související se zemědělskou výrobou, zjišťuje orgán státního pozemkového dohledu.

  Před rozhodnutím soudu o návrhu uvedeného orgánu na násilné odebrání takového pozemku jeho vlastníkovi jsou stanoveny alespoň tři roky, během nichž může uvedený vlastník přesto začít pozemek využívat k zamýšlenému účelu.

  Informace:

  Známky nevyužívání pozemků pro zemědělskou výrobu nebo jiné činnosti související se zemědělskou výrobou jsou uvedeny v seznamu schváleném usnesením vlády RF č. 23.04.2012 ze dne 369 (k uznání nevyužívání stačí jeden z nich):

  • na orné půdě se neprovádějí žádné práce na pěstování zemědělských plodin ani na obdělávání půdy;
  • seno se neprovádí na senoných polích;
  • v obdělávaných senoných polích přesahuje obsah plevelů ve struktuře travního porostu 30 % rozlohy půdy;
  • na pastvinách se nepase žádná hospodářská zvířata;
  • na trvalkových výsadbách se neprovádějí žádné práce na péči o trvalkové výsadby a jejich sklizeň a neprovádí se vykopávání odepsaných trvalkových výsadeb.
  • lesní a/nebo keřový porost na orné půdě tvoří více než 15 % rozlohy půdy;
  • lesní porost a/nebo křovinatý porost na jiných typech zemědělské půdy je vyšší než 30 %;
  • plocha pozemku je z více než 20 % kopcovitá a/nebo podmáčená.

  Dopis Ministerstva financí Ruska ze dne 16.07.2014 č. 03-05-04-02/34879 [2] > uvádí, že pokud je pozemkový pozemek uznán oprávněným orgánem jako nevyužívaný pro zemědělskou výrobu, musí být zdanění ve vztahu k celému tomuto pozemku provedeno sazbou daně stanovenou zastupitelským orgánem obce ve vztahu k ostatním pozemkům, která nepřesahuje 1,5 %, a to od zdaňovacího období, ve kterém bylo o zjištěném porušení rozhodnuto, do začátku zdaňovacího období, ve kterém bylo porušení opraveno (viz také dopis Ministerstva financí Ruska ze dne 03.06.2015 č. 03-05-04-02/32131).

  Podle odstavce 1 článku 393 daňového zákoníku Ruské federace je zdaňovacím obdobím pro daň z pozemků kalendářní rok.

  Příklad.

  V srpnu 2016 vyšla najevo skutečnost, že vlastník zemědělský pozemek k tomuto účelu nevyužíval. V září 2017 bylo uznáno, že toto porušení bylo opraveno.

  Podle vysvětlení Ministerstva financí musí vlastník za všechna vykazovaná období roku 2016, včetně prvního, druhého a třetího čtvrtletí, zaplatit daň z pozemků ve výši 1,5 %, stejně jako u ostatních pozemků.

  Za všechna vykazovaná období roku 2017 se daň z pozemků platí ve výši 0,3 % u zemědělské půdy.

  Za vykazovaná období, která uplynula před vydáním kteréhokoli z těchto rozhodnutí, je nutné předložit revidovaná prohlášení.

  POKUD BYLO PORUŠENÍ KRÁTKÉ.

  Poctivý podnikatelský subjekt se v případě zjištění, že pozemky nebyly využívány k zemědělským účelům, snaží porušení co nejrychleji napravit. Snad tak učiní ve stejném zdaňovacím období, ve kterém k porušení došlo.

  K této otázce se v dopise Ministerstva financí Ruska ze dne 23.08.2017 č. 03-05-04-02/54186 [3] uvádí, že daňový zákoník Ruské federace nestanoví postup pro uplatnění daňové sazby u pozemku klasifikovaného jako zemědělská půda nebo jako pozemku v zónách zemědělského využití v obydlených oblastech, který se nevyužívá k zemědělské výrobě, pokud pověřený orgán státního pozemkového dohledu zjistil během zdaňovacího období přestupek související s nevyužíváním pozemku k zemědělské výrobě a daňový poplatník tento přestupek během téhož zdaňovacího období odstranil.

  Úředníci připomněli, že v souladu s odstavcem 7 článku 3 daňového zákoníku Ruské federace se všechny neřešitelné pochybnosti, rozpory a nejasnosti v legislativních aktech o daních a poplatcích vykládají ve prospěch daňového poplatníka.

  V tomto ohledu by podle jejich názoru měl být v takovém případě výpočet výše pozemkové daně proveden podle daňových sazeb stanovených regulačními právními akty zastupitelských orgánů obecních celků (zákony měst federálního významu Moskvy, Petrohradu a Sevastopolu) v souladu s pododstavcem 1 odstavce 1 článku 394 daňového zákoníku Ruské federace.

  To znamená, že po celé zdaňovací období by měla být uplatňována snížená sazba daně stanovená pro zemědělskou půdu.

  JAKÉ JSOU PERSPEKTIVY?

  V posledně zmíněném dopise však Ministerstvo financí uvedlo, že byl připraven návrh zákona, který v případě nevyužívání pozemku v souladu s jeho zemědělským účelem stanoví uplatnění sazeb daně z pozemků, avšak s přesností nejen na vykazované období, ale na měsíc.

  V tomto návrhu zákona Ministerstvo zemědělství, které jej vypracovalo, navrhlo doplnit článek 396 daňového zákoníku Ruské federace o odstavec 17. Podle něj se u pozemků klasifikovaných jako zemědělská půda nebo jako pozemky v zónách zemědělského využití v obydlených oblastech (s výjimkou pozemků uvedených v odstavcích 3–5 odstavce 1 bodu 1 článku 394 daňového zákoníku Ruské federace), které se nepoužívají k zemědělské výrobě, výše daně vypočítává podle sazeb daně podle odstavce 2 bodu 1 článku 394 daňového zákoníku Ruské federace (tj. jako u ostatních pozemků) počínaje zdaňovacím obdobím, ve kterém byla zjištěna skutečnost nevyužívání těchto pozemků, do měsíce, ve kterém bylo uvedené porušení odstraněno.

  Z toho vyplývá, že daň musí být vypočítána obecnou sazbou za celé zdaňovací období, ve kterém bylo porušení zaznamenáno, a ve zdaňovacím období, ve kterém je odstraněno, se tato obecná sazba uplatňuje od začátku období do měsíce odstranění.

  Taková formulace však vůbec neobjasňuje, co dělat, pokud samotné porušení a jeho oprava patří do stejného období. Není jasné, proč se Ministerstvo financí v dopise č. 03-05-04-02/54186 odvolávalo na tento návrh zákona. Podle našeho názoru je naprosto nezbytné stanovit začátek uplatňování obecné sazby s přesností na měsíc. Nebo například uvést, že obecná sazba se má vypočítávat od začátku zdaňovacího období, ve kterém k porušení došlo, do měsíce, ve kterém bylo opraveno.

  A pokud nebude provedena odpovídající změna návrhu zákona, pak, jak správně uvedlo Ministerstvo financí s přihlédnutím k odstavci 7 článku 3 daňového zákoníku Ruské federace, lze po celé takové zdaňovací období stále uplatňovat sníženou sazbu daně z pozemků.

  [1] Viz článek N. K. Senina „O snížené sazbě pozemkové daně pro zemědělskou půdu“, č. 4, 2016, s. 66.
  [2] Upozorněno územními daňovými orgány dopisem Federální daňové služby Ruska ze dne 30.07.2014 č. BS-4-11/14944@.
  [3] Upozorněno územními daňovými orgány dopisem Federální daňové služby Ruska ze dne 28.08.2017 č. BS-4-21/16987@.